7月房地产行业月报(第37期):住宅与土地市场低迷 严控投销比下 房企投资节奏或改变

类别:行业 机构:上海亿翰商务咨询股份有限公司 研究员:于小雨/姜晓刚 日期:2021-08-06

  投资要点:

      政策速览:严控投销比保护企业持续发展,定向调控稳定市场预期7 月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。

      7 月央行降准,预期宏观经济流动性加强,社会融资成本降低,将提高实体经济的活跃度,但是对地产行业影响仍是相当有限,对投销比监管重申,能够倒逼房企主动降低负债,实现健康可持续发展。对二手房与学区房的定向管控是政府持续贯彻的细化要求,二者分别从供应端和需求端打击投资者,降低二手房与学区房的市场热度,调整市场预期,以实现资源的更优配置,促进市场平稳健康运行。

      住宅市场:热点城市普遍回调,武汉放量淡季不淡根据亿翰智库监测的40 城数据,7 月商品住宅销售面积为2382.11 万平米,同比增长0.6%,环比下降7.0%。总体来看,一线和核心二线城市表现相对较好,普通二线和三四线城市成交相对低迷,同环比均下降。

      不同能级城市的成交同比分化明显,其背后的逻辑也不同。对于高能级城市,成交量较高,同比维持正增长,但是高能级城市中也有部分城市成交量同环比下降,比如深圳和广州经历了严格的地产调控或监管,成交量下降明显。对于低能级城市,长三角和珠三角这些城市基本面更好,新冠疫情控制后,住宅市场也相对恢复,但随着需求持续释放,政策加码,以及还可能的价格上涨,这将导致购房资格和购买力进入积累期,热度回调。中西部三四线城市2020 年需求已经释放,因此成交和热度回归至常规水平。

      土地市场:集中供地空档期,土地供应成交齐下降2021 年7 月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积14862.2 万平米,同环比分别下降37%及36%。成交总建筑面积为10468.4 万平米,同环比分别下降47%及42%。

      7 月,各城市能级的土地供应规模同环比均下降,其中一二线城市处于集中供地的空档期,三四线城市虽未实行集中供地举措,但供应规模依旧下降。随着集中供地的推进,预计8 月将迎来又一轮供地高峰。受土地供应规模下降的影响,各城市能级的成交规模也随之下降。核心二线城市土地成交多集中在县域地区,热度相对较低,因此溢价率和楼面价同环比均下行。普通二线城市的溢价率及楼面价同环比均呈现上升趋势,主要由于西安、常州、温州等城市土地市场热度较高所致。三四线城市地块质量较好,推升成交楼面价水平,但部分城市土地出让条件较为严格,导致溢价率略有下降。

      企业表现:销售增速和投资力度均放缓,融资通道持续封堵投资方面,7 月22 城暂停土地供应,房企投资力度随之下降。销售方面,TOP200房企的1-7 月累计销售金额同比上升29.0%,单月销售金额同比增速连续两月为负,疫情期间房企降价促销带来了需求提前释放,因此2021 年或进入积累阶段,这种情况下半年会表现的更加明显。融资方面,信用债和海外债发行规模环比上行,但依旧难掩融资难的事实。资本市场方面,受调控政策的影响,投资者信心不足,地产股表现整体低迷。