新房二手房周报:本周新房二手房销售同环比均下降

类别:行业 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/徐鸥鹭/靳璐瑜 日期:2021-08-02

  投资要点

      新房方面:本周40 城整体新房成交面积相较去年同期变化-21%,环比-9%,相对2020 年周均-8%,年初以来累计同比+31%,较2019 年累计同比+17%。

      其中,一/ 二/ 三线新房成交面积同比-24%/-13%/-27%, 环比变化+4%/-19%/+1%, 年初以来累计同比+59%/+30%/+23%,较2019 年累计同比+33%/+24%/+5%。

      二手房方面:本周的二手房市场中统计的14 个城市成交面积同比变化-39%,环比-11%,年初以来,二手房成交面积累计同比变化+14%,较2019 年累计同比+4%。

      按揭利率方面:首套平均房贷利率为5.33%,同比上升1bp,环比上升2bp,年初以来累计上升11bp。二套平均房贷利率5.61%,同比下降2bp,环比上升2bp,年初以来累计上升8bp(截至本周,数据更新至2021 年5 月)。

      1、新房成交情况:

      新房方面:本周40 城整体新房成交面积相较去年同期变化-21%,环比-9%,相对2020 年周均-8%。其中,一/二/三线新房成交面积同比-24%/-13%/-27%,环比变化+4%/-19%/+1%。

      年初以来:40 城市新房成交面积同比+31%,较2019 年累计同比+17%。其中,一/二/三线新房成交面积累计同比+59%/+30%/+23%,较2019 年累计同比+33%/+24%/+5%。

      库存方面,本周统计的13 城市库存去化周期为8.4 个月,环比变化+0.2 个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.4/-0.1/+0.5 个月。

      具体城市来看:

      一线城市,北京新房成交面积单周同比+6%,环比+15%,年初以来同比+91%。

      上海同比-40%,环比-21%,年初以来同比+48%。广州同比-25%,环比+42%,年初以来同比+63%。深圳同比-22%,环比-21%,年初以来同比+33%。

      二线城市,南京新房成交面积单周同比+4%,环比+23%;杭州同比+73%,环比-39%;宁波同比+8%,环比+25%;苏州同比-10%,环比+30%;青岛同比-20%,环比+3%;济南同比-14%,环比-13%;福州同比+11%,环比-29%。

      2、二手房成交情况:

      本周的二手房市场中统计的14 个城市成交面积同比变化-39%,环比-11%,年初以来,二手房成交面积累计同比变化+14%,较2019 年累计同比+4%。

      一线城市(北京、深圳):二手房成交面积本周同比-36%,环比+0%,年初以来累计同比+17%,较2019 年累计同比+35%。

      二线城市(杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州):二手房成交面积本周同比-42%,环比-17%,年初以来累计同比+16%,较2019 年累计同比-7%。

      具体城市来看:

      北京二手房成交面积本周同比-5%,环比+0%,年初以来累计同比+56%;深圳二手房成交面积本周同比-79%,环比+2%,年初以来累计同比-44%。

      杭州二手房成交面积单周同比-57%,环比-19%;南京同比-55%,环比-37%;青岛同比-50%,环比-9%;厦门同比-19%,环比-2%;南宁同比-31%,环比+24%;苏州同比-34%,环比-17%。

      3、按揭利率情况:

      首套平均房贷利率为5.33%,同比上升1bp,环比上升2bp,年初以来累计上升11bp。二套平均房贷利率5.61%,同比下降2bp,环比上升2bp,年初以来累计上升8bp(截至本周,数据更新至2021 年5 月)。

      具体城市来看:

      截止2021 年5 月,北京首套平均房贷利率为5.20%,连续11 个月维持不变,同比下降1bp。上海首套平均房贷利率为4.69%,连续13 个月维持不变。广州首套平均房贷利率为5.35%,同比上升32bp,环比上升9bp。深圳首套平均房贷利率为5.03%,同比上升6bp,环比上升5bp。

      按揭利率近期资讯:

      7 月23 日,人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。

      自7 月24 日起,上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

      4、房企资金跟踪:

      7 月23 日,上坤地产发行的2.1 亿美元的绿色美元优先票据上市,票面利率高达12.25%。

      7 月26 日,万科发行2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第三期),本期债券主要分为两个品种,品种一简称为“21 万科05”,发行规模23 亿,发行期限5 年,发行利率为3.19%,该品种债券将于2026 年7 月26 日到期;品种二简称为“21 万科06”,发行规模7 亿,发行期限7年,发行利率为3.49%,该品种债券将于2028 年7 月26 日到期。

      7 月27 日,中诚信发布公告,维持恒大地产集团主体信用等级为AAA,维持15 恒大03、19 恒大01、19 恒大02、20 恒大01、20 恒大02、20 恒大03、20 恒大04、20 恒大05 和21 恒大01 债项信用等级为AAA,但将上述主体及相关债项信用等级撤出信用评级观察名单,并将评级展望调整为负面。

      5、本周市场重要信息:

      行业信息:

      7 月23 日,住建部等8 部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知,指出力争用3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

      7 月23 日,上海出台住房限购新规:自2021 年7 月24 日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5 年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

      公司信息:

      【华联控股】7 月29 日,公司发布公告,河南富鑫收购锦江集团所持有的华联集团26.7552%股权事宜已完成对应的法律程序并已完成工商变更登记手续,此次变更后,河南富鑫持有华联集团的股权比例由原来的26.9314%增加至53.6866%。恒裕资本通过北京产权交易所摘牌中国纺织机械(集团)有限公司挂牌出让持有华联集团1.2707%的股权,并已完成工商变更登记手续。至此,恒裕方已直接或间接合计持有华联集团54.9573%股权。华联控股目前只有第一大股东,没有实际控制人。

      投资建议:推荐金地集团、万科A、保利地产、华联控股、奥园美谷、苏宁环球、招商积余。

      风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。