房地产及物管行业21年第30周周报:销售土地双降温 政策维稳压力下降

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-08-01

核心观点:

    政策情况:济南、青岛、沈阳、杭州披露第二批供地明细,杭州首推“竞品质”地块,“三道红线”房企拿地纳入监管。济南、青岛、沈阳、杭州披露供地明细,推地土面分别为133 万方、365 万方、392 万方、192 万方,将于8 月19 日至9 月8 日期间竞拍,其中杭州市首推“竞品质”地块并取消5000 万元勾地保证金制度。据财联社报道,纳入“三道红线”的试点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

    本周基本面情况:单周成交下降、推盘下降,土地成交溢价率皆下行。

    根据Wind 及房管局数据,本周48 城新房成交面积环比上周下降6.0%,同比下降16.9%。7 月前29 天同比下降5.0%。推盘方面,13 城单周推盘面积环比下降8.4%,同比上升22.8%,7 月前29 天推盘面积同比20 年同期上升4.5%。

    本周开发板块观点:住建部强调地产政策基调,按揭利率上行或将提速。7 月,48 城商品房成交面积同比下滑3.6%,增速由正转负,三四线同比下滑17.7%。百强房企销售金额同比下滑7.6%,低线布局房企同比下滑11.2%,三四线市场景气度下行趋势明显。土地(地产投资)下滑的更严重。7 月,300 城商住用地成交面积同比下滑58%(批售比1.6),出让金同比下滑59%,在22 城集中供地供给空挡期,土地市场出现大幅下滑,三四线成交表现依然较弱,成交面积同比下滑45%(供需比1.54),出让金下滑16%。政治局会议对于地产行业在3 季度的表态,依然维持了较为严格的约束要求,结合近日住建部约谈银川等五城,并纳入监测名单。说明监管房价依然是当前执政的核心诉求,对于投资和销售的下滑,尚未做出反应。预计整个Q3 行业政策将基本维持稳定,进一步收紧或边际改善的概率都不大。政策消息面引发行业恐慌情绪,板块估值有所回撤。7 月基本面(销售、土地)下行压力明显加大,下半年行业环境或好于上半年,恐慌中需保持理性,当前应该关注错杀的民营企业以及黄绿档运营表现的龙头公司。

    本周物业观点:明确行业价值及收费规则,积极回购增持稳定估值回落趋势。7 月23 日住建部等8 部门发布《整治通知》,其内容是行业一直以来的规范要求,与《民法典》要求、十部委《加改通知》政策要求意见一致。而北京市发布的《服务清单》和《计价规则》则明确了物业管理企业的收费标准,政策保障了物业公司提供 “好服务”获得 “合理的收益”的权利,物业费也具备上涨的空间。本周受到政策预期的影响,物业龙头企业平均跌幅超过10%,周二开始较多物业公司通过回购或控股股东增持的方式稳定市场预期,起到了较好的作用。我们认为行业规范化程度提升,利好龙头的拓展和经营。

    风险提示。基本面不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪。