陆家嘴(600663)：三轮驱动一体化发展 归母净利稳健增长

　　事件。公司公布2021 年半年报。报告期内，公司实现营业收入57.77 亿元，同比降低12.83%；归属于上市公司股东的净利润为20.57 亿元，同比增长22.52%。

    　　分项目看，2021 年上半年，公司房地产销售收入16.03 亿元，同比降低35.73%；房地产租赁收入16.57 亿元，同比上涨5.60%；物业管理收入8.37亿元，同比增长23.61%；酒店业收入0.51 亿元，同比增加128.33%；金融业收入14.73 亿元，同比增加3.01%。

    　　根据公司2021 年半年报披露：（1）2021 年上半年，公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计18.89 亿元；实现各类房产销售现金流入合计38.86 亿元；合并报表范围内实现8.94 亿元物业管理收入；金融业务实现收入14.73 亿元。（2）2021 年上半年末，公司续建项目17 个，总建筑面积198.66万平方米；竣工项目2 个，总建筑面积14.53 万平方米；前期准备项目2 个，总建筑面积28.61 万平方米。（3）公司2021 年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为72.02%；房地产销售毛利率为74.34%，金融业务毛利率为85.23%。

    　　此外，2021 年上半年，公司累计住宅物业合同销售面积3.6 万平方米，同比增长208%；合同销售金额28.52 亿元，同比增长819%；在售项目的整体去化率为53%。

    　　投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展，“ 优于大市”评级。

    　　公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，构建“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五大倍增行动”，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇等项目开发建设。截止2021 年上半年，公司在营物业面积为282 万平。我们认为，随着上海国际金融中心建设推进，公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。我们预计公司2021-2022 年EPS 分别是1.17 元和1.41 元，给予公司2021 年11-14 倍动态PE，对应的合理价值区间为12.87-16.38 元，给予公司“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及金融市场风险。