物业管理行业政策点评:料政策支持基调不变 物管估值吸引力凸显

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2021-07-27

  事件:

      7 月22 日,人社部等八部门联合发布《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》,维护新就业形态劳动者劳动保障权益,促进平台经济规范健康持续发展。7 月23日,住建部等八部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中涉及物业管理行业整治工作主要包括:依据物业合同提供服务规范、维修资金使用情况、业主共有部分开展经营活动情况等。

      点评:

      出台政策推动行业发展更加规范和健康,利于优质企业发展和行业集中度提升。7 月22 日,人社部等八部门联合发布《指导意见》,维护新就业形态劳动者劳动保障权益,促进平台经济规范健康持续发展,主要是针对互联网平台下的劳动人员的合法权益保障。7 月23 日,住建部等八部委联合发布《通知》,其中涉及物业管理行业内容包括:依据物业合同提供服务规范、维修资金使用情况、业主共有部分开展经营活动情况等。我们认为,政府在推动物业管理行业发展的同时,的确也在逐步加强监管,目的是让行业发展更加规范和健康,而优质企业在健康的市场环境下将获得更加高质量的发展,因而这一阶段物管企业的分化或将进一步加剧,行业集中度有望加速提升。

      物管行业是政府保持社会稳定的好帮手,预计对其支持的政策基调不会改变。近几年,政府对于物管行业处于二次认识阶段,新冠疫情等突发事件中物管成为政府有力抓手、后勤服务社会化推进中有效分担政府工作。物管企业可以发挥政府准派出机构的职能,利用其网格化管理能力,帮助政府保持社会稳定、甚至助力实现共同富裕。政府有需求、物企有能力,两者形成协同互补关系,一定程度上形成物管和政府的利益一致化。我们认为,物管行业具备准公服属性,这意味着:1)物管有助于保持社会稳定,未来有望获得持续的政策支持,行业发展速度将进一步加快;2)物管的业务领域有望扩张到城市服务界面,行业的管理边界扩围,由围墙内走向围墙外,城市服务等将获得更大成长空间。

      短期与中期高增长逻辑不变,估值吸引力凸显,优质物管公司回购认可价值。市场经历了两天的大幅调整,截至7 月27 日,物业管理板块平均21、22 年PE 分别为21、16 倍,其中,华润万象生活的21、22 年PE 分别为54、39 倍,碧桂园服务的21、22 年PE 分别为35、23 倍,融创服务的21、22 年PE 分别为39、24 倍,绿城服务的21、22 年PE分别为22、16 倍,而主流20 家物企的20-23 年业绩CAGR 平均达43%,并对应PEG平均仅0.54 倍,主流物业管理公司的估值已经具备相当的吸引力,并且主流物业公司短期和中期维度的业绩高增长并未发生变化。7 月27 日,融创服务等2 家公司陆续公布回购公司股份事宜,其中,融创服务回购了281.7 万股公司股份,占公司已发行股份的0.09%。

      投资建议:料政策支持基调不变,物管估值吸引力凸显,维持“看好”评级。我们认为,我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性,并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益,形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面,这种合作共赢的格局也将奠定行业更大的发展空间。对比海外,我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。目前物管板块平均估值对应2021/2022PE 为21/16X,我们维持物业管理行业“看好”评级,推荐:融创服务、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、中海物业,建议关注:华润万象、新大正、新城悦服务等。

      风险提示:行业人工成本上行超预期,行业增值服务探索不及预期。