房地产开发行业周报：住建部等8部门发文持续整治房地产市场秩序 上海、佛山上调房贷利率

行情回顾：跌幅位列中段，落后大盘2.15 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.3%，落后大盘2.15 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第22 名。本周上涨个股共40 支，较上周减少0 支，下跌股数为95 支。（若无特别说明，本周报告中本周指2021/7/17-2021/7/23）。

    新房成交情况：本周48 个城市新房成交面积为573.6 万平方米，环比下降18.2%，同比下降15.3%.其中一、二、三线城市新房成交面积分别为79.7、327.3、166.7 万平方米，环比变动分别为-14.7%、-17.1%、-21.6%。

    从4 周累计环比来看，本周一线城市中除北京（16.2%）外，上海（-12.5%）、广州（-16.8%）、深圳（-3.1%）环比均有下降。二三线城市中，武汉（81.6%）、娄底（66.1%）、常州（55.8%）等共计12 个城市环比实现增长；其余二三线城市中，泉州（-79.9%）、吉安（-62.6%）、厦门（-43.6%）等共计32个城市环比出现下降。

    二手房成交情况：本周11 城二手房总成交面积为106.0 万方，环比下降6.9%。本周11城总成交套数为10700套，环比下降6.9%，同比下降31.9%；总成交面积为106.0 万方，环比下降6.2%，同比下降29.9%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-6.1%、-6.7%、-5.5%。

    去化情况：本周我们跟踪的13 座样本城市平均去化周期为13.2 月，环比增长13.6%。一线城市去化周期为12.5 月，环比增长12.8%；样本二线城市去化周期为13.5 月，环比增长15.8%；三线城市去化周期为14.6 月，环比增长5.2%。

    政策追踪：住建部等8 部门发文持续整治房地产市场秩序；LPR 连续15个月保持不变；上海、佛山上调房贷利率；天津市第二批集中供地公开挂牌出让。中央政策方面：央行公布贷款市场报价利率（LPR），连续15 个月保持不变。住建部表示，未来将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。此外，住建部等8 部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。力争用3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

    地方政策方面：上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。佛山农行宣布对组合贷加息，上调了85bp，首套组合贷利率已达7.35%……北京住建委规范共有产权住房出租管理工作，明确购房人需通过统一平台填报出租意向，核验后方可发布；租金采用资金托管。

    深圳发布地下空间开发利用管理办法，鼓励地下空间建设商业、工业、仓储、物流设施以及体育、文化等项目。天津第二批集中出让61 宗地块，出让面积约327 万㎡，将在8 月20 日正式出让，其中18 宗地块需配建自持租赁住房。

    融资情况：发行规模共计155.35 亿元，净融资额环比减少59.56 亿元。

    本周（7.19-7.25）共发行房企信用债16 只，环比增加4 只；发行规模共计155.35 亿元，环比减少17.71 亿元，总偿还量160.64 亿元，环比增加41.85亿元，净融资额为-5.29 亿元，环比减少59.56 亿元。

    投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。

    风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。