银行行业点评:房贷额度、利率与政策导向

类别:行业 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:马祥云 日期:2021-07-25

  事件:7 月23 日,上海地区上调房贷利率,首套房利率由目前的4.65%调整至5.00%,二套房利率从5.25%上调至5.70%,预计7 月24 日起执行。

      投资要点

      关于房贷额度:1 月1 日起执行房地产贷款新规以来,房贷额度持续收紧,下半年预计银行额度将继续受限。

      2020 年12 月31 日,央行及银保监会重磅发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,政策设定了银行“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标(表1),上限按照不同银行类型划分为五档。政策发布时,很多主流银行的存量房贷占比已经超标,所以必须逐年压降比例。虽然监管层对超标银行给予了2 年或4 年的调整过渡期,但相关银行仍需要降低每年新投放贷款中的房贷额度。

      从居民购房端的感受来看,今年按揭贷款虽然审批条件没有变化,但实际放款的时间明显拉长,有时达到3~6 个月,部分银行、部分热点地区甚至没有额度。展望下半年,我们判断房贷投放额度仍然会持续紧张。

      关于政策导向:“房住不炒”背景下,房地产贷款增速仍将继续下行,但部分区域会因地制宜、稳定预期。

      房地产贷款新规约束下,房贷同比增速开始走低,在人民币总贷款中的占比也逐步降低。截至6 月末,总人民币贷款同比增速保持12.3%,但房地产总贷款同比增速已明显降至9.5%(图1),显著低于总贷款增速,政策效果很明显。房地产贷款中,主要是企业端的开发贷大幅降速,因为居民端的按揭贷款仍然同比增长13.0%,增速依然略高于总人民币贷款,可能源于上半年房地产销售火热(图2)。但从趋势来看,住房按揭贷款的增速也在不断走低,6 月末同比增速较3 月末已明显收窄1.5pct。从更直观的存量贷款占比来看,6 月末房地产总贷款占比已降至27.4%(图3),比年初下降1.3pct,其中住房按揭贷款占比也比年初下降了0.2pct 至19.7%。

      不过,实际执行过程中,监管层也会考虑各地区实际情况,稳定房地产市场发展和消费者预期,同时保证满足刚需。例如,今年广东等地区就对辖区内第三、第四档地方法人银行的房贷占比上限分别放宽了2pct、2.5pct。

      我们认为这不违背调控思路,因为房地产贷款新规本就明确,“可以结合区域发展情况,对三、四、五档银行的房贷占比上限增减2.5pct 以内”,且占比放松仅限于居民住房贷款,不包含房地产开发贷。

      关于房贷利率:上海房贷利率上调,预计后续企业房地产开发贷和热点地区的居民按揭贷款利率都将继续回升。

      7 月23 日,上海地区上调住房贷款指导利率,其中首套房贷利率将从目前的4.65%上调35BP 至5.00%,二套房从5.25%上调55BP 至5.70%,新规将于7 月24 日起执行。由于这次利率调整是针对新投放按揭贷款的实际指导利率,而5 年期LPR 利率并未调整(图4),目前依然保持4.65%,所以对已经发放的存量按揭贷款利率没有影响。

      实际上,今年上半年新投放的各类贷款利率都环比小幅回升,从2020 年“非常态宽松”的低利率水平回升至相对正常的水平。目前,央行已披露的2021年3 月新发放贷款中,企业贷款利率环比去年12 月小幅回升2BP 至4.63%(图5),而个人住房贷款回升3BP 至5.37%,这也可能受到房贷额度紧张比仍需继续降低,我们判断热点地区的按揭贷款利率将继续回升。对于企业端的房地产开发贷款,考虑管控额度及银行风险定价的影响,预计利率也将继续上升。

      对于商业银行:新投放房贷利率上升对净息差影响有限,优质银行能保持净息差稳定。

      房贷利率回升,从逻辑上利好住房贷款业务占比高的商业银行(例如建设银行、招商银行等)。但考虑这次利率调整并不是上调5 年期LPR,对存量业务没有影响,只对增量的新发放住房贷款利率有影响,而且只是局部区域调整,所以对银行净息差的影响有限。

      以招商银行为例,我们在财务模型中将三季度起个人住房贷款的收益率假设上调5BP,则对2021 年净息差没有边际影响,对2022 年净息差产生1~2BP 正面影响。

      从银行基本面角度,今年上半年新发放的贷款利率小幅回升,但考虑7 月“降准”落地以及对货币政策导向的判断,我们认为下半年新发放贷款利率难以继续上行,预计保持当前低位。那么对于商业银行而言,全年四个季度的净息差可能处于“走平或微幅下行”的态势(图6),优质银行对净息差的管控能力将更突出。

      投资建议:当前时点是优质银行股的较好买点,首推平安银行/招商银行/宁波银行,建议关注估值调整的杭州银行。

      7 月以来,超预期“降准”等事件造成银行股估值走低,而优质银行股由于机构持仓比例较高,估值普遍大幅回调。我们认为,本轮银行股估值基本调整到位,而头部银行股在调整中被明显“错杀”,当前是较好的低位布局时点,坚定推荐。核心逻辑包括:①银行股面临的宏观环境优于预期;②如果后续LPR 没有大幅下调,优质银行净息差将保持平稳;③优质银行2020 年资产质量历史性出清,基本面强劲;④地方融资平台的监管对优质银行影响非常有限。

      个股层面,我们看好资产质量处于历史最佳状态的核心零售银行,重点推荐平安银行/招商银行/宁波银行,同时建议关注估值大幅调整后的杭州银行。

      风险提示:1)资产质量指标再度波动;2)贷款利率持续下行造成利差进一步收窄;3)房地产贷款监管造成新增贷款投放压力。