房地产和物业管理行业深度研究报告:大地产业视角 政策发力美好居住

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国/李金哲/李宗儒 日期:2021-07-25

  韩正副总理讲话强调加快发展保障性租赁住房,进一步做好房地产市场调控工作。住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,要求对房地产开发,房屋买卖,住房租赁,物业服务等领域进行全面排查,重点整治。上海提高首套房贷利率,完善住房限购政策。

      依托“大地产业”视角,坚持居住本位,分类解决问题。和历史上只关注房地产开发不同,目前阶段的房地产调控,聚焦拿地,开发营建,房屋销售,租赁市场,物业管理,房屋运维这一完整的“大地产链”,助力居民美好居住。大房地产业不同领域,政策具体内容完全不同。

      物业管理:正本清源,推进市场化和规模化,坚决淘汰劣币。《通知》要求整治侵害业主利益,挪用业主共有部分经营收益,擅自利用业主共有部分开展经营活动等做法。厦门等近期针对物业服务侵占业主公共收益专项整治。各地监管普遍推动业主公共收益用以补充维修资金,物业管理公司一般可以提取不超过经营收入30%的管理费。这极大打击了一大批劣质物业管理公司,但却无损于具备公共区域经营能力、财务报表规范的品牌物业管理公司。《通知》要求整治物管公司不退场的行为,有利于物业管理公司存量外拓。在大房地产行业中,物业管理是罕有的政策支持市场化、规模化运营,且发展空间广阔的细分领域。最近半年各地落实政策精神,加速成立业委会,推进物业管理全覆盖,鼓励市场化定价,提高维修资金使用效率,推动智慧物业和增值服务发展。政策如此支持品质物业管理企业加速发展,客观上和物管费占居民生活开支比重很小,物管公司在助力基层治理方面作用很大有直接关系。

      住房租赁——利好有运营服务能力的集中式公寓企业。我们认为,《通知》有利于服务标准较为统一,历史上不爆雷,且有能力参与租赁性保障性住房建设和运维的集中式公寓企业。我们认为,分散式公寓在居住品质,装修,租客管理上困难重重,不少分散式公寓企业可能成为整治的对象。

      房屋经纪——二手交易结构性下行,发展空间在箱体震荡中向下。政策聚焦热点城市,以严厉态度避免房价上涨过快,限制二手房流转率过快。新房限价的区域越来越多,在限价区域渠道也没有用武之地。

      房地产开发——强调社会公平和防范风险,推动企业大转型和大分化。房地产开发不能只考虑经济效益,更要考虑社会公平。在表内表外融资、预售资金监管、拿地资金等各方面,开发活动杠杆使用都受到越来越多限制。为了避免系统性风险,我们深信这种去杠杆是温和的,下半年市场销售是顺畅的。但和历史上任何时刻不同,在传统业务赛道前景分化的开发企业,要生存和发展,都需要开辟新的成长曲线。

      风险提示:调控可能加剧房地产企业信用风险。整治二手房市场可能威胁渠道企业的全年GMV 和营收。经营粗放,侵害业主权益的物管企业被通报整改,影响品牌声誉的风险。

      实现美好居住的关键短板在楼宇运维和管理,看好政策助力品牌物管企业发展。

      我们相信,政策取向代表了投资机会所在,也代表企业的发展方向。我们看好迎来发展机遇的物业管理行业,推荐世茂服务、金科服务、华润万象生活、保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、绿城服务、新城悦服务;也看好一部分估值确实偏低,具备新业务发展雄心,也具有开发业务市占率稳步提升可能的综合性企业,推荐龙湖集团、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、碧桂园、旭辉控股集团等。