房地产行业数据点评：销售投资增速逐步收敛 竣工迎来强复苏

　　销售景气度未见明显削弱，价格端管控为后续政策发力点。2021年上半年商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为27.7%和38.9%，较1-5 月增速分别下降8.6 和13.5 个百分点。6 月单月销售面积及金额增速分别为7.5%和8.6%，较5月分别收窄1.7和8.9个百分点。随着居民中长贷的降温，持续旺盛的地产需求释放节奏受到影响，6 月居民中长贷同比少增1193 亿元，上半年累计占比人民币新增贷款由前5 月的27.4%进一步降至26.9%。需求端资金环境同样朝着趋紧的方向发展，6月贝壳研究院监测的72城房贷放款周期较5月延长2天至50 天，同时多个重点城市房贷利率有所上调，后续预计伴随着金融机构对房地产贷款集中度各项指标管理的落实，销售增速中枢将逐步下移。

    　　房价层面，6月统计局口径销售均价环比下跌3.1%，上半年累计同比上涨8.8%。70个大中城市商品住宅销售价格变动方面，一线、二线、三线城市环比分别上涨0.7%、0.5%和0.3%，同比分别上涨6.1%、4.8%和3.7%。核心城市房价看涨预期依旧未减，政策针对房价的调控机制正逐步完善，近期成都、上海、西安相继跟进二手房指导价格制度，二手房市场出现强管控信号，预计供需间的价格博弈在下半年仍将持续发酵

    　　脉冲效应下投资韧性犹存。上半年房地产投资增速放缓态势延续，累计增速由前5月的18.3%降至15%，6月单月增速由5月的9.8%下降至5.9%。伴随着首批集中供地进入开工施工阶段，建安层面对投资的支撑将阶段性显现，同时土地端贡献的下行叠加基数的抬升使得投资降速无法避免，我们维持全年投资增速预期为8%。

    　　开工弱势，竣工迎来强复苏。考虑到近两年房企控制杠杆所导致的土储不足，新开工层面依旧延续弱势，上半年累计同比增速为3.8%，较前5月下降3.1个百分点，单月同比降幅为3.8%，降幅较5月收窄2.3个百分点。结合房企资金链条下半年依旧承压，我们认为全年新开工将呈现负增长，预期增速为-5%。竣工方面，上半年累计增速及6 月单月增速均大幅反弹，分别达到25.7%和66.6%，较前值分别提高9.3和56.4个百分点，竣工端加速兑现预期，我们预计下半年竣工高峰仍将延续，全年竣工增速大幅改善值得期待。

    　　销售回款支撑房企流动性。上半年房地产到位资金累计同比增长23.5%，增速较1-5月回落6.4个百分点，其中定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长49.7%和23.9%，显著高于同期国内贷款增速（-2.4%），占比亦较2020年底提升4.4个百分点至54.4%，在外部融资渠道纷纷受限的环境下房企更多依靠销售回款支撑流动性。虽然近期全面降准缓解资金面压力，但对房地产整体资金环境影响预计有限，房企去杠杆进程依旧前路漫漫。

    　　龙头个股估值亟待修复。上半年销售景气度维持高位，价格端管控成为近期政策主要着力点，结合需求端贷款层面的收紧，下半年销售增速中枢将逐步下移。投资增速放缓态势延续，新开工保持弱势，而竣工迎来强劲复苏。行业资金面偏紧，当前地产行业政策面担忧情绪犹存，导致板块估值及主流地产股均为全年新低水平，截至目前板块PE 为7.6 倍，处于五年估值底部10%区间，且经历二季度估值中枢持续下移后修复空间较大。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。

    　　推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企

    　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。