内地房地产行业周度观察：二手房参考价影响解析

　　专题研究：

    　　深圳二手房成交量价有所下滑。深圳的二手房参考价格整体低于政策出台前的最新成交价格，部分楼盘参考价较最新成交价降幅逾30%。2021 年2 月参考价格出台后，深圳二手住宅价格增速快速下滑，2021 年5 月环比增速时隔近两年再现负值（-0.1%）。2021 年3 月后，深圳二手住宅成交量持续下降，2021 年5月和6 月的成交面积分别约27.6 万方和23.7 万方，分别同比下滑61.0%、73.8%，较2019 年同期下滑54.5%、50.2%，成交面积与2017、2018 年初水平相若（年初成交量还包含春节的影响）。

    　　买方杠杆受限等驱动成交量下降，居民杠杆率加速提升为重要背景。二手房买卖双方仍可协商成交价格，但二手住房贷款投放以参考价格为准，若成交价高于参考价，则买方的首付比例实际有所提升，在一定程度上驱动了深圳二手房成交量的下降。新房市场的投机购房行为也将受到抑制，带动新房市场回归理性。居民杠杆率的加速上升为限制杠杆的重要背景，2016-2019 年，我国居民部门杠杆率年均提升3.8pct，2020 年末较2019 年末则提升了6.1pct 至62.2%。

    　　二手房价快速上涨、一二手房倒挂等现象使居民倾向于尽早释放购房需求，提升居民使用杠杆的意愿。

    　　参考价可能于二手房价上涨更快、一二手房倒挂现象严重的城市推开，地方细则可能影响政策效果。当前深圳、宁波、成都、西安已落地参考价机制，二手房价格涨幅较大、一二手房倒挂现象或为重要原因。2019 年1 月至2020 年12月，深圳、宁波的二手住宅挂牌均价涨幅分别达到44.7%和34.2%，位列百城涨幅第2 和第4 位；2021 年1 月至5 月，西安的二手住宅挂牌均价涨幅达到21.2%，位列百城涨幅第1 位。另一方面，深圳、成都、宁波等地的新房市场中存在一定的一二手房价倒挂现象，近三年均出现了部分新盘“抢房”事件，对上述城市二手房价格的管控也更有利于稳定市场预期。覆盖范围和参考价格的形成方式等也将对政策效果造成影响，如成都的参考价首批、第二批分别仅纳入201 和286 个住宅小区，对全市市场的影响小于深圳。

    　　数据要点：

    　　截至7 月9 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降14%，2021 年累计成交面积同比上升37%。

    　　截至7 月9 日，本周13 个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期22.4 个月，平均环比上升2%。

    　　截至7 月9 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降12%，2021 年累计交易面积同比上升24%。

    　　投资建议:

    　　周内央行全面降准，意在“支持实体经济发展、促进综合融资成本稳中有降”，在银行业涉房贷款占比上限的限制下，降准释放的资金或难以通过按揭或其他涉房贷款的形式大幅流入房地产市场。在此环境下，具备丰富融资渠道和金融资源的房企仍将保持优势，维持行业“强于大市”评级。