新城控股(601155):租金持续高增 商场拓展加速

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2021-07-08

  事件:

      新城控股公布公司2021 年二季度经营数据。21H1 销售额1,177 亿元,同比+21%;销售面积1,087 万平,同比+24%。21H1 含税租管费39.38 亿元,20H1 同口径22.78 亿元。

      点评:

      21H1 租管费39 亿、同比达+73%,21Q2 同店增长达11%。至21H1 末,公司已开业商场101 个(含轻资产4 个),出租率98%,其中21H1 新开业6 个商场(其中含轻资产2 个);另有4 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA 为951/571万平,分别同比+62%/+61%;自持商场权益比例93.9%,规模及运营能力排名行业前列。

      21H1 公司实现含税租管费39.38 亿元,同比+72.9%;21Q2 实现含税租管费20.18 亿元,同比+54.2%、环比+5.1%,其中41 个可比商场21Q2 税后租管费9.5 亿元,较20Q2/19Q2分别同比+11.0%/+9.7%,较21Q1 环比+5.3%。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E 含税租管费分别达到85/110 亿元,同比分别+49%/+29%;并且我们统计18-19 年H1租管费占比全年均值40%和43%,预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成。

      21H1 销售额1,177 亿、同比+21%,销售计划完成率达45%。21H1,公司累计实现签约金额1,177 亿元,同比+20.7%,完成全年销售计划2,600 亿元的45%;累计实现签约面积1,087 万平米,同比+23.9%;累计销售均价10,825 元/平米,同比-2.6%。其中,6月,公司实现签约金额230.3 亿元,同比-11.7%;实现签约面积183.2 万平米,同比-18.0%;销售均价12,571 元/平,同比+7.7%。我们预计21 年全年可售货值4,200 亿元,其中已在手3,600 亿元(其中滚存1,000 亿元)、预计21 年新拿地贡献600 亿元,如果完成全年销售计划2,600 亿元,对应全年销售去化率仅需要达62%(参考20 年实际去化率70%),因而我们认为公司完成全年销售计划难度不大、并有望超额完成。

      21H1 拿地/销售额比40%,同期新拓17 个商场、扩张积极。21H1,公司新增建面1,105万平米,同比-14%;对应总地价473 亿元,同比-3.5%;拿地均价4,279 元/平米,同比+12.1%。21H1,公司拿地/销售金额比40.2%;拿地/销售面积比101.7%;拿地/销售均价比39.5%。其中,6 月公司新增建面114.2 万平米,同比-75.3%;对应总地价42.2 亿元,同比-78.1%;平均楼面价3,696 元/平米,同比-11.4%。6 月公司拿地/销售金额比18.3%;拿地/销售面积比62.4%;拿地/销售均价比29.4%。预计公司今年拿地相对积极,助力后续销售稳定增长。此外,6 月公司新增2 个商场,其中1 个重资产、1 个轻资产;21H1 累计新增17 个商场,其中13 个重资产、4 个轻资产。

      投资建议:租金持续高增,商场拓展加速,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元,对应21PE 仅4.8X,20A 股息率5.0%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略,并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态,维持目标价66.0 元,对应21PE 为7.9X,维持“买入”评级。

      风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,疫情超预期影响商场运营。