房地产行业:2021上半年土地市场

类别:行业 机构:中国指数研究院有限公司 研究员:—— 日期:2021-07-01

  2021 年上半年,全国300 城市土地出让金总额为28340 亿元,同比增长8%。一线城市土地市场供需两旺,收金总额增加逾两成;二线城市供应同比下滑,成交方面量跌价涨;三四线城市出让金同比微降。杭州上半年收金总额突破2000 亿,连续四年居年中榜首,上海、北京、广州和南京4 城均突破1000 亿,位列榜单第2-5 席。三四线城市共21 城入榜,佛山和绍兴入围前榜单前20。

      全国市场概况:整体供应同比略降,均价及出让金走高溢价率较去年微升,土地市场保持稳定

      2021 年上半年,全国300 城市土地市场整体供应量减少6%,成交量减少9%,成交均价上涨21%,溢价率上升1 个百分点,前六个月出让金总额2.83 万亿元,同比上涨8%,住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高,二季度供地节奏放缓,上半年总体上出现出量跌价涨的态势。

      一季度,一线城市供求两端同比走高,二三四线城市供求指标各指标均增,二线城市楼面均价涨幅最大;二季度,一线城市供求多指标同比走高,二三四线城市供求两端同比缩水,三四线城市成交总量降幅居首,出让金同比减少近两成。

      各类市场:一线供求走高,二线成交下滑,三线收金微降一线城市土地供需同比走高,出让金较去年增逾两成,溢价率同比下滑2 个百分点;二线城市土地供应量较去年略降,成交量同比走低,成交均价同比上涨近三成;三四线城市供应量同比小幅缩水,成交方面量跌价涨,溢价率达到21%,超越一二线城市。

      出让金方面,住宅类用地出让金占比较2020 年上半年上涨近1 个百分点,达89%,仍为收金主力;商办类用地出让金占比为7%,工业类和其他类用地出让金合计占比4%。

      成交面积方面,各类用地供求结构较稳定,经营性用地占比较去年同期微降,住宅、商办用地分别为41%和8%,工业用地成交面积有所下滑,占比为47%,其他用地性质占比为4%。

      2021 年上半年,全国300 城市土地市场整体供求量较去年同期小幅下滑,出让金总额小幅走高,成交楼面均价同比增逾两成。一季度,疫情影响较去年大幅减弱,土地市场较去年同期升温,供求两端各指标同比均增;二季度部分城市开始集中供地,但300 城整体供求量仍不及去年同期,收金同比微涨,楼面均价同比增逾三成。

      今年2 月,土地“两集中”政策发布,要求22 个重点城市集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021 年发布住宅用地公告不能超过三次,同时要求重点城市单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。

      “两集中”的政策发布之后,从土地供给侧落实“房住不炒”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度,引导市场合理回归,对于平抑溢价率有积极作用,同时一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注。

      截止到6 月26 日,22 城中除武汉外的21 城均已完成第一轮集中土拍,总入市土地926宗,总建设用地面积5183 万㎡,总建筑体量达11352 万㎡,其中杭州第一轮集中供地57宗,揽金总额22 城居首。