5月房地产债券月报:销售持续回落 个体隐忧再现

类别:行业 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:王瑞娟/于杰/张烁文 日期:2021-06-20

  行业跟踪

      1、销售:5月地产销售有明显回落,表现为销售面积和销售额环比下降、同比增速放缓,不过房价小幅上涨,销售额始终好于销售面积。各城市销售均与全国走势一致,其中一线城市单月降幅最大但累计增速仍然明显超过其他城市.2021年5月我们跟踪的70城商品房销售面积环比下降7%、同比上升10%,增速均有明显回落,带动1-5月商品房销售面积累计同比增速回落至60%,绝对值来看仍然比较强势,而且相较2019年1-5月也有30%以上的增幅。由于5月商品房均价环比上涨1%,同比上涨49%,销售额增速随销售面积回落,不过绝对增幅超过销售面积,5月单月70城商品房销售额环比下降6%,同比上升22%,1-5月销售额累计同比增速回落至81%,较2019年1-5月上升58%,具体而言,一线城市单月表现比较弱不过累计增速仍然最高,5月销售面积环比下降19%、同比小幅上升3%销售额环比下降6%、同比下降7%,1-5月销售面积和销售额累计分别同比增长103%和93%,表现仍然最好;二线城市5月销售面积环比下降8%、同比上升16%,销售额环比下降5%、同比上升37%,1-5月销售面积和销售额累计分别同比增长56%和78%;三线及以下城市5月销售面积环比下降2%、同比下降1%,销售额环比小幅上升1%.

      同比小幅上升7%,1-5月销售面积和销售额累计分别同比增长59%6和77%,代表城市环比表现看,一线的北京、上海、深圳5月销售面积分别回落33.69%,19.9%和27.7%;二线的重庆、杭州、厦门环比分别上升36%,50.5%.

      51.6%,西安、长沙上升超过20%,成都、合肥、郑州分别回落45%、53.4%和57.8%,东北三省省会城市回落均在10%以上;三线及以下的城市中,东莞、桂林、秦皇岛、金华、九江、绍兴上升超过20%,徐州、汕头、济宁下降超过20%2、二手房:5月各主要城市二手房成交面积普遍回落。目前已披露二手房成交数据的城市普遍为成交面积环比下降、同比涨跌不一,其中一线城市的深圳环比、同比分别下降37%和61%,北京环比略降6%、同比上升24%,上海环比上升9.6%、同比下降9.6%;二线城市的杭州、南京都是同比大幅回落四成左右,苏州、郑州环比回落12%、同比上升约15%;三线及以下城市有连续数据的有珠三角的东凳以及杭州周边城市绍兴、衛州、桐庐、富阳、临安、建德,这些城市二手房成交面积大部分表现为环比、同比均有3-5成回落,仅绍兴环比和同比上升超过3成。

      3、土地:单月土地市场受“两集中”制度影响较大,5月环比有明显回升且成交好于推地,累计来看300城土地成交额问比增长近19%,其中一线城市5月成交面积回落但均价大幅上升,累计1-5月推地和成交建筑面积同比仍上升近35%,累计仍然明显好于二线及以下城市;二线大量城市5月完成首批出让,成交面积和土地成交额均有显著上升,累计推地和成交面积同比回落,土地出让金同比上升17%主要受益于价格上升;三四线城市土地热度有回落,可能与一二线集中出让的挤压有关,不过绝对溢价率仍在20%以上,成交情况仍然明显好于推地,累计推地和成交建筑面积同比回落,土地出让金同比上升近18%也主要受益于价格上升。

      从供给端看,5月全国300城推地建筑面积为9534.9万平米,环比下降4.9%,同比下降22.3%;推地楼面均价5195.2元/平米,环比下降22.3%,同比上涨17%;1-5月累计推地建筑面积同比下降4.3%,土地市场受“两集中”制度下的供地结构影响大,一线城市主要供地在4月,但北京和深圳成交在5月,使得5月一线城市推地建筑面积环比和同比分别下降92.896和80.3%,推地均价11621.2元/平米,环比和同比分别下降24.2%和21.3%,1-5月累计推地建镇面积同比上升35%;二线城市中参与“两集中”城市除重庆、长春、沈阳外,几乎都在5月完成首批出让,5月二线城市推地建筑面积为5472.2万平米,环比和同比分别上升5.9%和38.4%,推地楼面均价为6281.4元/平米,环比下降4.9%、同比上升9.4%,1-5月累计推地建筑面积同比上升3.4%,幅度较小;三四线城市5月推地建筑面积3971.7万平米,环比上升10.6%,同比回落35.8%,推地楼面均价3485元/平米,环比下降5.8%,同比上升22.9%,三四线城市推地价格涨幅更为明显,与过去一年三四线城市土地溢价率持续维持高位有关。

      从成交端,5月300城成交土地建筑面积8305.7万平米,环比上升17.5%、同比下降10.4%,成交楼面均价8417.6元/平米,环比上升32.9%、同比上升55.4%,一方面受北京、深圳完成首批出让带动一线城市成交均价上升影响,另一方面整体土地溢价率抬升,5月单月300城土地溢价率为17%,5月土地出让金达到6991亿元,环比上升56%.

      同比上升39.29%,累计看,1-5月300城土地成交建筑面积同比回落4.7%,土地出让金同比上升18.9%。分城市看,一线城市5月成交建筑面积426.7万平米,环比下降47.2%,同比下降5%,不过成交楼面均价达到2.9万元/平米环比上升157%、同比上升52.8%,主要由于4月广州首批土地出让,5月北京和深圳首批出让完成,广州土地面积大但均价低。5月一线城市土地出让金1240.65亿元,环比上升35.8%,同比上升45.3%,土地溢价率为9%,1-5月一线城市累计成交建筑面积同比上升35.7%,累计土地成交额同比上升26.3%,仍然明显好于二线及以下城市;二线城市5月成交建筑面积4777.7万平米,环比上升61.6%,同比上升29.2%,与大部分二线城市在5月完成首批出让有关。土地成交楼面均价9354元/平米,环比上升45%,同比上升38.5%,土地出让金4469亿元,环比上升134%同比上升7996,土地溢价率达到18%,二线城市1-5月累计成交土地建筑面积同比下降8%,土地出让金累计同比上升17.2%;三四线城市5月成交建筑面积3101.3万平米,环比下降6.2%、同比下降40%,成交楼面均价4132.7万元/平米,环比下降17.5%6、同比上升28.4%,土地溢价率较4月有明显回落不过仍高达21%,土地出让金1281.7亿元,环比下降22.6%,网比下降23.3%,三四线城市1-5月累计成交土地建筑面积同比下降5.8%、土地出让金累计同比上升17.69%综合供给和成交情况看,5月一线城市的北京和深圳、大部分二线城市首批集中供地完成,对月度土地市场造成较大影响,不过累计致掘受影响不大,可以看出总体供地、成交面积较去年路有回落,不过成交均价仍在上涨,土地道价率维持近20%6的高位,使得累计土地成交额仍有20%左右的同比增长,其中一线城市土地溢价率低但土地成交额增速路高于其他城市。

      4、资金:1-5月不含各项应付款的房地产开发资金合计为8.14万亿元,累计和单月同比分别增长29.89%和14%,年内增速逐月回落,其中国内贷款3月开始单月增速持续为负,其他资金增速也在回落,需观测对房企资金面的扰动.5月房地产开发资金中各项应付款规模尚未披露,1-5月不含各项应付款的房地产开发资金合计为8.14万亿元,累计问比增长29.89%,在去年低基数效应逐步释放后逐月回落;其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按掘贷款分别约为1.09万亿元、2.27万亿元、3.17万亿元和1.34万亿元,累计同比增长1.6%,12.8%,62.9%和32%,同样增速逐月下降,与销售有关的两项资金增长比例也不及我们统计的销售额增速,表明回数速度不及销售数据,不过绝对增速仍然可观。单月看,5月不含其他应付款的房地产开发资金为1.78万亿元,同比去年5月增长14%,其中国内贷款、自筹资金、定金及预付款、个人按揭贷款分别为0.18万亿元、0.55万亿元、0.74万亿元和0.27万亿元同比去年5月分别为-7.3%,+5.5%,+34.4%、+4.39%,年内各类资金同比增速均在回落,尤其是国内贷款单月同比增速自3月起持续为负,可能与房地产贷款逐步收紧有关,需观测对房企资金面的扰动。5月各项应付款尚未披露,14季度累计为2.3万亿元,与去年同期相比增长16%,也低于其他各项总体增速,说明在供应商占款和供应链ABS等产品融资方面对地产开发资金的贡献也不及去年。

      债券和非标融资方面,5月房地产境内债和信托净增为负,美元债转正但也不能弥补,三项合计净回笼资金超过100亿元,后续亦不容乐观。5月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为281.6亿元、54.2亿美元和587亿元,扣除到期后净增量分别为-130.1亿元、+26.4亿美元和-135.5亿元,与4月相比境内债券净融资转负、美元债转正、信托仍为负,合计净回笼资金约100亿元。如我们上月报告中分析,4月境内债券净融资为正主要是恒大发行了82亿元公司债用于偿还5月回售的19恒大01,而最终19恒大01回售后全额转售,实际结果是4月净增了82亿元公司债,扣除恒大的影响后境内房地产债券净融资自去年8月以来持续为负,累计净回笼资金额超过千亿元;美元债方面,5月在地产美元债投资收益提升带动下,一级发行大幅反弹,不过月底恒大爆出负面事件后市场情绪又有明显走弱;信托2021年以来净融资持续为负,合计净回笼资金超过700亿元,仍反映出融资额度收紧及部分信托公司风险事件导致业务量收缩的持续性效应。后续来看,6月境内债券到期量不大,不过信托和美元债到期量大,而且受监管趋紧及信用风险事件影响,总体三个渠道融资情况不客乐观。

      重点覆盖房企主体表现

      本部分我们重点观测2020年中指销售额排名前60且有发债历史(含关联企业)民营房企(共44家)的经营和雕资状况表现。

      重点覆盖房企销售总体表现平稳,环比好于全国平均,随着首批集中供地大量进入市场,5月拿地支出环比大幅上升46%,个券层面,建业、红星地产累计销售额同比下降,拿地绝对支出偏小的房企需关注可能的潜在资金链压力。

      5月44家重点覆盖房企仅龙光、华夏幸福、佳源、弘阳、佳兆业未披露经营数据,其余39家房企平均销售面积、销售均价、销售额分别为146万平米、1.65万元/平米、195亿元,环比分别上升5.6%6,上涨5.7%、上升7.5%,同比分别上升11.9%、上涨7.9%、上升14.6%,环比表现好于全国平均,但销售额同比略弱于全国平均水平。个体中,15月累计销售额同比增长超过100%的房企有绿城(+140%)、美的(+101%6)、宝龙(+100.4%),旭辉、金地、德信、海伦堡、新希望、正荣也在80%左右或以上,万科、蓝光、恒大累计销售额同比增长不足20%,建业、红星销售额累计同比下降17.5%和3.8%,为销售问比走势最差的房企。拿地方面,5月有36家房企披露了拿地情况,平均拿地金积97亿元,环比再度上升46%、同比大增68%,拿地均价也过万元,与5月重点城市推出地块有关,拿地销售比超过100%的房企有融信(184%)、滨江(179%)、中骏(155%6)、德信(132%)、绿城(126%6),超过50%的房企有新城、金地、正荣、金辉、融创、新希望、远洋,其中融创拿地支出最高达到487.6亿元,绿城超过300亿元位居第二位,融信、金地、新罐、滨江超过200亿元,中骏、正荣、德信也超过100亿元。拿地销售比不足20%的房企有恒大、荣盛、中南、俊发、世茂、海伦堡、华字、宝龙、绿地、新力、美置、建业、碧桂园、雅国乐,其中器桂园拿地支出98亿元、绿地拿地支出41亿元,世茂和美置拿地支出也仅略超20亿元,其余单月拿地支出均不到20亿元。相对拿地支出多的房企,在目前三条红线强约束、信用风险偏好低、融资紧张的局面下,拿地绝对支出较少需关注其可能面临的潜在资金链压力,拿地销售比过高的房企则需关注后续项目去化和融资安排。

      债券融资方面,5月境内债券供给高度集中在高评级国企发行人,美元债以高收益为主,一级情绪明显反弹,各个评级新债认购都比较活跃,发行价较初始价均有一定程度收窄且认购倍数高企.5月房地产境内债券高度集中在AAA,净融资为62亿元,AA+,AA及以下(含无评级)净融资分别为-60亿元、-133亿元;国企净融资为34亿元、非国企净融资为-164亿元,国企净融资累计小幅为负,非国企净融资除4月外持续为负、累计净流出近700亿元;公募净融资32亿元,私募净融资-162亿元、累计-670亿元,私募品种除2月外持续为负值。个券层面,5月重点发行人资质偏好,万科、龙湖各发行两期公司债,远洋、金地各发行1支3年期债券,发行利率基本随行就市;资质偏弱的AA级发行人景瑞地产发行2+1年期公司债13.5亿元,票面利率7.2%,美元债方面,5月一级发行有明显反弹,全月发行量达到4月的两倍有余,与去年5月相比更是提高了239%,与2019年5月相比增加119%评级结构来看,5月新发和增发的地产美元债中投资级、高收益和无评级分别占比为9%,82%和8%,以高收益为主。从期限和融资成本来看,5月加权平均发行期限为3.72年,加权胎资成本为7.05%,与4月相比,5月发行期限延长超过1年,但加权验资成本降低65bp,反映一级市场融资成本降低。代表个券来看,投资级地产债中,碧桂园增发2025年到期旧债,增发初始价为T5+255bp,最终发行价为T5+239bp/3.097%,高收益方面,BB大档主体雅居乐和仁恒置地均发行5年期新债,发行初始价分别为6%和5.5%,最终发行价分别为5.625%和5.125%,认购倍数分别达4.8倍和3.6倍;旭辉控股分别发行5.25年期和7年期的两笔新债,规模合计5亿美元,二者初始价分别为4.95%和5.2596区域,最终发行价分别为4.45%和4.89%,合计订单量超过21.5亿美元;时代控服发行3年期、4亿美元新债,初始价6.05%区域,最终指导价较初始价大幅收窄50bp至5.55%后,最终订单量仍达到48亿美元,认购倍数达12倍,认购火热;B大档主体合景泰富发行5.25年期美元绿色债券,发行规模3.78亿美元,初始价为6.5%区域,最终发行价较初始价大幅收窄50bp至69%,获得3.7倍认购;弘阳地产发行2.1亿美元、3NC2年期美元绿色债券,初始价为8%区域,最终发行价为7.6%,最终认购倍数超过8倍;佳兆业发行5年期可持续发展债券,发行规模3亿美元,初始价为12%区域,最终指导价较初始价收窄35bp至11.65%,最终订单覆盖达到8.3倍。

      债务到期压力

      6月和7月信托和美元债到期量高企,总体到期压力在全年月底平均水平附近。2021年房地产境内债、美元债、信托到期回售量分别为6671亿元、473亿美元、7814.5亿元,较2020年分别增长12%,55%和9%,合计到期回售量约1.8万亿元,较2020年增长20%,到期节奏方面,上半年三类融资到期量占全年的比例分别为59%6,54%和55%,上半年到期压力超过下半年,月度分布上3月是年内到期离峰达到2200元,此后开始回落,不过6和7月由于信托和美元债到期量大,总的到期压力与全年月度平均持平。具体来看,6月境内债券、美元债、信托到期量分别为314.3亿元、58亿美元和878亿元,7月分别为628.9亿元、48亿美元和655亿元,信托到期量均维持高位且6月达到年内高峰,美元债6月年内到期量仅次于3月为次高,对信托和美元债融资依静度高的发行人提出较大挑战。个券方面,6-7月除已违约的发行人外,恒大、绿地、富力、红美、蓝光、奥园、建业均有债券到期或回售,兑付进展需要关注。

      债券二级表现

      5月房地产境内债券行业利差与4月相比全面走扩,受蓝光、禹洲等个券影响大,行业层面融资收窄、销售边际回落、信用事件扰动均对利差造成冲击。剔除样本券变化影响后,可比口径下5月房地产债券行业利差与4月相比呈全面走扩态势具体的AAA评级行业利差均值走扩7bp,走扩个券占比5296,其中走扩最为明显的仍是蓝光、走扩幅度在500-800bp,五一节后标普和穆迪同时下调公司评级,境内大公展望调整为负面,目前已经成为AAA评级中利差最高的主体。AAt评级行业利差均值可比口径下走扩23bp,利差走扩个券占比61%,其中蓝光走扩最明显(大公评级AAA,中诚信和东方金诚AA+,中诚信于6月3日下调至AA并列入可能降级的观察名单)、达到600-900bp;洲受年报盈利恶化及财务指标重大变化的临时公告影响,利差走扩也超过300bp,AA评级行业利差均值走扩7bp,利羞走扩个券占比89%,大部分个券利差走扩,其中冠城大通和华远利差走扩幅度较大。

      5月美元债市场总体小幅反弹,地产板块各评级收益率和利差均有所收窄,以BB档表现最好,不过瑕症个券及受供给冲击的个券价格有明显波动。5月初美国非农就业人数远低于预期和失业率上升、月中市场对通胀和经济复苏预期调整,中资美元债市场总体反弹,高收益表现优于投资级,地产板块普遍小幅反弹,各评级收益率和利差均有所收窄,全月地产板块总回报0.49%,高收益和投资级回报率分别为0.48%和0.54%,具体分评级来看,BBB,BB和B档收益率中框分别收窄8bp.30bp和19bp,利差中枢分别收窄2bp,20bp和11bp.分阶段分个券来看表现不一,其中5月6日穆迪和标普均对蓝光采取负面评级行动,公司境外债一度下跌20pt左右;花样年2024年到期美元债5月11日下跌3pt至91美元,公司12日紧急召开固收投资人电话会,表示计划回购2023及2024年到期的美元债,当天债券价格反弹,但14日收盘2024年到期债券在此下跌至91美元附近;旭辉、雅居乐、合景泰富在一级供给放量冲击下,新债上市破发,带动存量长久期老债跟跌。不过下半月随着市场情绪边际缓和及高收盐板块回调后地产债券性价比提升出现反弹。

      热点事件

      恒大:恒大多年来保持地产销售前三,引进战投替代永续债但引来新问题、长期债务负担沉重杠杆难去踩中“三条红线”、回A未有进展持续给公司带来困扰和负面消息,2020年9月曾因战投问题相关债券大幅下跌,后来以大部分战投转为普通股东得到暂时解决,但年报公司仍然是为数不多的“红色”房企,市场对其担忧情绪一直未解。6月7日,公司官网上针对负面新闻报道发布声明称“公司个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况”、“公司与盛京银行开展的金融业务均符合国家的相关法律法规",9日中诚信考虑到公司债务规模大、行业融资环境不容乐观、商票迫期对公司的负面影响等情况,将公司列入观察名单。受上述负面消息影响,公司美元债下跌,其中2025年到期的债务下跌至70美元附近,2022年3月到期的债券也下跌至87美元左右。恒大自2019年开始多次采用打折促销手段,2020年痰情爆发后打折力度大同时大规模推进线上销售,全年销售金额实现7232.5亿元,同比增长20%,不过销售均价下降至8945元/平米,同比下跌13%,盈利空间受到挤压。公司在过去几轮地产周期中都是高速增长代表,2018-2019年新增拿地放缓,2020年再次增加至全年千亿元左右不过还是略低于2017年,2021年以来已经很少拿地。从货值来看,公司目前存货规模1.4万亿元左右,按照去年国庆假期恒大推出的7折购房推算能回款0.98万亿元。从债务来看,截至2020年底银行贷款、优先票据、企业债券和可换股债券分别为5067亿元、1513亿元、450亿元和135亿元,其中3355亿元将于1年内到期,而且上述债务的平均融资成本在9.49%,在行业融资成本总体回落的2020年,恒大的融资成本反而上行了50bp,凸出公司融资的难度较大;另外,公司还有2000亿元左右的票据,以及1569亿元的应交所得税和531亿元的递延所得税负债。可以说,恒大的存货按7折销售后已经不足以覆盖上述所有债务。此外,公司自2016年开始吸纳盛京银行股票,作为第一大股东的公开持股达到36.4%,5月初盛京银行4家支行受到处罚,涉及违规发放井购贷款变相用于拍地保证金、违规向“四证”不全的房地产项目发放贷款,以及向关系人发放信用贷款等多项违规行为。据新报导,,盛京银行对公司提供超过千亿元的融资,而盛京银行在获得恒大注资后资本得到补充、资本充足率短暂上升,但近几年盈利能力持续下降,如果出现银行自身经营恶化亦或是与恒大的关联关系被监管处罚,都可能会对两家公司均造成不利影响。债券方面,恒大年内无境内债券到期或回售,6月28日将有14.73亿美元债券到期,此外年内无其他债券到期,公开债券兑付压力短期相对可控,但估值压力及后续违约风险还需谨慎。

      蓝光:蓝光2020年销售额约1200亿元,在中指地产销售榜单中排34位,从川渝区域房企拓展到全国布局,不过在此过程中也积累了沉重的债务负担,从2020年就开始有比较明显的债务兑付压力,2021年4月将其物业子公司蓝光嘉宝以49.6亿元对价出售给碧桂园,债务压力短暂得到缓解但难以解决。6月1日,大公因其签约销售增速放缓、部分项目面临区划压力、新增土储较少对未来形成制约、短期债务压力重、已被法院列入被执行人名单等,维持公司评级AAA但展望调为负面,9日在上述因素基础上因公司控股股东质押比例高且部分股份被强制处置、原董事长杨锂卸任变更为其子等问题,将公司评级调整为AA;6月3日中诚信关注到公司非银借款占比高、少数股权占比高等问题,将公司评级由AA+下调至AA,蓝光的上述负面消息使得公司境内外债券均大幅下跌,目前境内债券已经是所在评级利差最高的主体,6月11日,蓝光发布公告,因股票质押违约,中航信托将公司控股股东蓝光集团持有公司的5.1%,占所持股份的9.68%申请司法冻结,至目前蓝光集团及其一致行动人、实际控制人杨锂合计持股58.31%,其中51.94%.

      占公司总股本的30.29%的股份处于质押。6月17日,公司全资子公司、地产业务核心运作平台蓝光和胺的股权被平安不动产旗下机构申请冻结,合计冻结金额已经超过蓝光和驶的全部股权。债券方面,蓝光目前境内债券存续金额114亿元,年内到期或回售金额合计44亿元左右,其中7月有3期债券到期或回售合计27亿元,后续兑付需关注。

      恒大和蓝光本身都是债务负担比较重的房企,从“三条红线”看,2020年恒大是维持红档,蓝光是恶化两档由黄变红,在目前行业增速下降、销售和融资政策俏紧的局面下,本身面临比较大的去化和降杠杆压力,在此之前也都曾有过资金紧张和多种转團操作,但仍然难以解决长期债务压力重和资产变现不足以弥补到期偿债压力的问题。这两家公司的负面事件也对地产板块一二级均造成负面影响,使得一级需求更为谨慎、二级利差走扩压力。

      行业总结和行业配置建议

      经营方面:5月地产销售有明显回落,表现为销售面积和销售额环比下降、同比增速放缓,不过房价小幅上涨,销售额始终好于销售面积。各城市销售均与全国走势一致,其中一线城市单月降幅最大但累计增速仍然明显超过其他城市。

      单月土地市场受“两集中”制度影响大,5月300城总体环比有明显回升且成交好于推地,累计1-5月300城土地成交额同比增长约19%,分城市看,5月北京和深圳首批供地成交带动一线城市土地均价和土地成交额大幅上升,累计1-5月推地和成交建筑面积同比上升近35%,明显好于二线及以下城市;二线城市大量城市于5月完成首批出让,成交面积和土地成交额均有显著上升,三四线城市推地热情有回落,不过成交明细好于推地,绝对溢价率也在20%以上,二线及以下城市累计推地和成交建筑面积同比回落,土地出让金同比上升约18%主要受益于价格上升资金方面,1-5月不含各项应付款的房地产开发资金合计为8.14万亿元,累计和单月同比分别增长29.899和14%,年内增速逐月回落,其中国内贷款3月开始单月增速持续为负,其他资金增速也在回落,需观测对房企资金面的扰动。债券和非标融资方面,5月房地产境内债和信托净增为负,美元债转正大也不能弥补,三项合计净回笼资金超过100亿元,后续亦不容乐观。

      重点覆盖房企销售总体表现平稳,环比好于全国平均,随着首批集中供地大量进入市场,5月拿地支出环比大幅上升46%。个券层面,建业、红星地产累计销售额同比下降,拿地绝对支出偏小的房企需关注可能的潜在资金链压力,例如恒大、荣盛、建业。债券胜资方面,4月境内债券高度集中在高评级相对好资质主体中,美元债以高收益为主,一级融资利率走高与评级中枢下移和二级市场较为波动都有关系,不过月应至6月初受恒大事件影响美元债发行热度再度回落。

      到期方面,2021年房地产境内债、美元债、信托到期量合计接近1.8万亿元,较2020年增长20%,6月和7月信托和美元债到期量高企,总体到期压力在全年月度平均水平附近。

      二级方面,5月房地产境内债券行业利差与4月相比全面走扩,受蓝光、禹洲等个券影响大,行业层面融资收窄、销售边际回落、信用事件扰动均对利差造成冲击。5月美元债市场总体小幅反弹,地产板块各评级收益率和利差均有所收窄,以BB档表现最好,不过瑕疵个券及受供给冲击的个券价格有明显波动。

      行业投资建议:总的来说,在政策打压和去年低基数效应释放后,房地产销售环比走弱、同比增速趋于回落,土地市场依然火热但区域和拿地主体间分化比较明显。更值得关注的是,行业融资持续受阻,除了政策层面对贷款、债券、信托的边际收紧,还有行业基本面下行和信用风险事件冲击导致投资者风险偏好的下降和融资难度的提升,表现为国内贷款回落、房地产债券和信托净融资持续为负,板块利差有走扩压力,尤其是具备债务负担重、流动性压力大、以及少数股东权益多等特征的房企,融资边际收紧更快,需关注资产能否及时变现以应对流动性接续。由于行业政策边际收紧和融资收缩难言见顶,行业利差走扩及波动趋势也难改。短期建议对于地产板块投资仍需谨慎,同时关注事件冲击下“猎杀”或“超调"个券带来的交易性机会。