房地产行业1-5月房地产数据点评:单月竣工大幅回升 真实销售热度仍处高位

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-06-20

  报告摘要:

      真实投资增速平稳走阔,住宅投资具备上行动力。整体来看,2021 年1-5 月总投资额对比2019 年同期仍有17.9%的增长,可见真实投资额增速仍处走阔趋势。

      值得注意的是,剔除疫情影响的2021 年1-5 月住宅投资额增速较上月收窄0.4pct,主要原因系土地两集中下短期住宅可开工资源下行,预计随着本年首批集中供地的落幕,住宅新开工的反弹将会继续支撑总投资额平稳运行。

      真实开工走弱竣工走强,新开工改善动能较强。受2020 年7~11 月单月土地购置面积下降叠加核心城市宅地“两集中”新政导致的土地供给滞后使得短期可开工储备下降,4~5 月单月新开工增速转至负值,但从绝对规模来看,5 月新开工面积已恢复至去年三季度来的水平。预计“两集中”首批宅地的陆续开工将使得整体新开工得以改善。5 月单月竣工面积增速大幅回正至10.1%,当下房企谨慎开工叠加资产负债表端仍具改善压力催化整体竣工增速保持正值。此外,2021 年1-5 月累计住宅新开工面积仍小于住宅销售面积(两者绝对差值为4178 万方)。

      预计随着核心城市首批宅地陆续开工,市场的供给量将得到一定程度改善,但整体销售市场的景气度或将仍由需求韧性支撑。

      土地市场进一步降温,核心区域热度较高。整体来看,累计土地购置面积增速本年首度回落至负值,累计土地成交价款增速改善8.7pct,5 月单月土地成交价格录得6648 元/平,主要系核心城市土地集中出让造成的成交土地结构性改变所带来的脉冲式价格反弹,预计6 月的土地成交量价均将迎来修复。从目前“两集中”首批次出让结果来看,核心城市、核心地块的竞争较为激烈,且不同城市间的冷热分化仍在加剧,投资端审慎的房企在库存下行压力下仍有充足的拿地动力,预计拿地利润率较好的三四线城市将承接部分资金外溢,整体土地成交规模在首批集中供地后也将维持相对平稳。

      真实销售热度较高,预计四季度市场热度较高。剔除疫情影响来看,2021 年1-5 月整体销售面积及金额对比2019 年同期仍有19.6%、36.2%的增长(2021 年1-4 月整体销售面积及金额对比2019 年同期增速分别为+19.5%、+37.0%)。整体销售由于房企通过销售回款改善资金面的意愿充沛,叠加居民部门的需求韧性支撑或仍将维持较高景气度,同时应关注房贷利率趋势性上行影响居民购房成本和房企库存资源下行会使得销售增速有所回落。本年首批次集中出让宅地预计将于四季度入市,考虑到“金九银十”的传统销售旺季及年尾冲击销售目标的催化,料今年四季度的销售市场热度将会有所上扬。

      剔除疫情影响到位资金增速边际走阔,定金及预收款增速高位有所回落。剔除疫情低基数影响,2019~2021 年1-5 月到位资金两年复合增速为10.5%(2019~2021 年1-4 月CAGR10.1%),真实到位资金增速扩大0.4pct。整体来看,整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为19.0%、14.3%,仍是带动整体到位资金增速上行的主要动力,但由于房贷集中度管理制度下多地信贷政策已然趋严,房贷占比受控叠加按揭利率上行或将对其有所制约。

      个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。

      风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行