房地产1-5月月报：行业数据高位放缓 前端偏弱后端偏强

　　本期投资提示：

    　　投资高位放缓，拿地开工偏弱、施工竣工较强。从1-5 月累计来看，投资同比+18.3%，较前值-3.3pct；新开工同比+6.9%，较前值-5.9pct；土地购置面积同比-7.5%，较前值-12.3pct；施工同比+10.1%，较前值-0.4pct；竣工同比+16.4%，较前值-1.4pct。5 月单月来看，投资同比+9.8%，较前值-3.8pct；开工同比-6.1%，较前值+3.2pct；竣工同比+10.1%，较前值+13.2pct。投资虽呈现高位放缓，但依然保持较强表现，仍符合我们“投资前端偏弱、投资后端偏强”的结构性判断。展望2021 年，行业低库存背景将赋予加库存需求，三条红线、银行贷款新政和集中供地新政将综合导致拿地及开工偏弱、但又将促房企去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加，将综合推动土地投资逐步放缓，施工投资逐步正向拉动，并且考虑前5 月投资端数据超我们年初预期，我们将2021 年投资同比预测由+7.1%上调至+10.8%，其中2021 年新开工同比预测由-1.0%上调至+1.9%、竣工同比预测维持为+12.0%。

    　　高基数下销售高位放缓，市场需求保持韧性。从1-5 月累计来看，销售面积同比+36.3%，较前值-11.8pct；销售金额同比+52.4%，较前值-15.8pct；销售均价同比+11.8%，较前值-1.8pct。5 月单月来看，销售面积同比+9.1%，较前值-10.1pct；销售金额同比+17.5%，较前值-15.0pct；销售均价同比+7.6%，较前值-3.5pct。在高基数下销售逐步高位放缓，但市场需求依然保持韧性。展望2021 年，我们认为GDP 修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降、集中供地导致的看涨预期、地方调控政策的进一步收紧等多方面正负因素，预计21 年全国销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性，并且考虑前5 月销售端数据超我们年初预期，我们将2021 年销售面积同比预测由0%上调至+5.6%、销售金额同比预测由+3.0%上调至+12.2%。

    　　资金来源增速高位放缓，销售回款仍是主要支撑。从1-5 月累计来看，资金来源同比+29.9%，较前值-5.3pct。5 月单月来看，资金来源同比+14.0%，较前值-5.7pct。从1-5月各资金来源同比来看，国内贷款同比+1.6%，较前值-2.0pct；自筹资金同比+12.8%，较前值-2.6pct；定金及预收款同比+62.9%，较前值-11.2pct;个人按揭贷款同比+32.0%，较前值-9.3pct。资金来源增速高位放缓，销售回款仍是主要支撑。展望2021 年，考虑到后续销售增速将逐步放缓，三条红线下房企促回款，贷款集中度压抑贷款，企业融资渠道逐步有所收紧等多方面因素，我们预计2021 年后续房地产资金来源增速将逐步放缓，并预计后续资金将进一步向优质企业集中。

    　　投资建议：行业数据高位放缓，前端偏弱后端偏强，维持“看好”评级。我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，加速行业进入以效益为导向的集中度提升，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间。目前 AH 主流房企 21PE 仅为4.4X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：新城控股、万科 A、金科股份、金地集团、保利地产；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、融创中国、中海外发展，建议关注：新城发展、宝龙地产。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。