房地产行业周观点:土地市场持续回落 县域商业建设加强

类别:行业 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2021-06-15

  周度观点:

      土地市场热度回落,宅地价格持续改善:百城住宅用地平均成交楼面价为3707 元/㎡,环比下降64.1%,同比下降34.6%。其中三四线城市住宅用地楼面价持续回落,平均成交楼面价为2835 元/㎡,整体溢价率为14.7%,2021 年平均楼面价5196 元/㎡,五月以来,中小城市住宅用地成交楼面价持续改善。

      核心城市陆续开启第二轮土地集中出让,在首轮集中供地成交热度较高,成交土地盈利能力有限的情况下,土地市场回落明显。开发商经过二季度集中补库存后,拿地回归理性带来成本端快速改善。

      商务部发布关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见:到2025年,在具备条件的地区,基本实现县县有连锁商超和物流配送中心、乡镇有商贸中心、村村通快递,年均新增农村网商(店)100 万家,培育30 个国家级农产品产地专业市场,经营农产品的公益性市场地市级覆盖率从40%提高到60%。

      县域商业体系建设重点聚焦扩大农村消费、加强市场衔接、健全物流体系三个方面,在小城市商业升级及购物中心建设上,重点布局中小型城市购物中性房地产企业的市场空间持续打开。

      当前房企拿地逐渐回归理性,在一二季度集中补货需求得到满足后,销售端的放缓背景下,整体开发商拿地回归理性,地价上行压力持续环节。

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      行业跟踪

      销售回顾(6.5-6.11):重点监测33 城累计成交面积553 万㎡,环比上周下降10%;2021 年累计成交11930.1 万㎡,累计同比增长63.3%。其中,一线城市成交93.8 万㎡,环比上周增长10.7%,2021 年累计成交1955.2 万㎡,累计同比增长80.3%;二线城市成交271.5 万㎡,环比上周下降8.4%,2021 年累计成交5456.8 万㎡,累计同比增长60.7%;三线城市成交187.7 万㎡,环比下降19.5%,2021 年累计成交4518.1 万㎡,累计同比增长60%。

      土地供应(5.31-6.6):百城土地宅地供应规划建筑面积408 万㎡,2021年累计供应规划建面25998 万㎡,累计同比下降20.4%,供求比1.22。

      在土地挂牌价格方面,百城供应土地挂牌楼面均价4617 元/㎡,近四周平均挂牌均价6315 元/㎡,环比增长3.2%,同比增长34.1%。

      土地成交(5.31-6.6):百城土地住宅用地成交规划建筑面积951 万方,2021 年累计成交21281 万㎡,累计同比下降15.8%。

      土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为3707 元/㎡,环比下降64.1%,同比下降34.6%,整体溢价率为5.5%,2021 年平均楼面价7190 元/㎡,同比增长23.8%,溢价率18%,较去年同期溢价率增长2.6 个百分点。

      风险提示事件:融资环境超预期收紧;调控政策超预期收紧。