房地产行业：5月房价环比涨幅收窄 中短期或小幅提速

　　行业近况

    　　我们更新了5月中金存量住房市场监测体系相关数据。

    　　评论

    　　5月房价环比涨幅收窄，关中平原城市群涨幅居前。5月中金同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比涨幅收窄至+0.5%和+0.2%（4月+1.39%和+1.0%），我们观测的55个城市中房价环比上涨的城市数量也较4月下降12个至21城，符合此前基于在售端指标所得中短期内房价走势趋于平稳的判断。分区域来看，5月关中平原城市群房价环比涨幅最高达2.6%，其中西安、咸阳年初至今房价已累计上涨12.6%和18.1%6，涨幅分别居观测城市的第4位和第1位。5月基于成交端指标构建的重点城市存量住房市场景气指数环比涨幅收窄13bp至0.09%，景气指数环比上涨的城市数量较4月下降13个至22城，重点城市景气度涨势有所趋稳。

    　　5月潜在购房需求边际略升，中短期内房价涨势或仍将小幅提速。从需求端来看，5月重点城市在售二手住宅关注度环比上涨0.9%（4月+0.1%6），30日内带看次数环比上涨0.5%（4月-9.4%），显示居民潜在购房需求略有可升但并未过热。从供给端来看，5月存量挂牌房源平均调价幅度结束连续3个月的回落趋势、边际上行10bp至-0.66%，但新增挂牌房源价格涨势边际趋缓，带动重点城市加权平均挂牌价格指数环比涨幅较4月基本持平仍为+0.9%，售房者价格上涨预期保持平稳。综合供需两方面，我们认为中短期内重点城市房价涨势或仍将小幅提速。5月基于在售端指标构建的领先指数环比上涨0.16%，提示重点城市存呈房市场景气度涨势或将小幅回升。

    　　估值与建议

    　　5月房价环比涨幅收窄，尽管领先指标显示购房需求边际略升、中短期内房价涨势或仍将小幅提速，但我们预计整体涨势较年初将明显收敛，楼市调控风险有所舒缓（需要强调的是，房价走势在区域间存在分化，西安、咸阳等房价上涨过快地区或仍存在加强楼市调控的可能性）。土地市场方面，尽管部分热点城市土拍溢价率仍高（例如，合肥），但整体溢价率边际已有回落，区域间土拍热度分化日趋明显。基于上述背景，综合考虑板块当前估值及仓位水平，我们提示板块配置价值，建议投资者把握“均好型"房企的低吸机会：A股推荐万科、保利、金地，H股推荐华润、旭辉、龙湖、中海、宝龙、越秀。在物管板块，中长期维度我们推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、永升生活服务、金科服务、绿城服务；短期维度，考虑性价比，我们认为融创服务和世茂服务的风险收益可能更优。

    　　风险

    　　信贷政策超预期收紧；海内外疫情升级；房企竣工结转进度不及预期。