内地房地产行业周度观察:公募REITS研究系列之三:REITS价格影响因素几何?

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2021-06-15

  专题研究:

      宏观环境与利率:海外REITs价格在外部环境较稳定时与利率呈较明显的负相关性。2010-2019 年,富时NAREIT 价格指数、东证REIT 指数分别与美国、日本的10 年期国债利率呈较明显的负相关关系。在外部环境较为稳定的背景下,DCF 模型中折现率对REITs 价格影响可能更大。外部环境出现较大变动时,REITs 底层资产的短期经营将受到较大冲击,此时DCF 模型中未来现金流的影响将更大;同时为对冲外部事件的影响,利率通常有所下降,因而REITs价格与10 年期国债收益率的变动方向相近。

      底层资产类别:成长性、现金流稳定性等影响不同类别REITs 的价格变动。

      2010-2019 年,美国基础设施、工业类REITs 的价格表现明显优于以写字楼、住宅、零售类REITs。上述现象可能源于不同种类底层资产成长性的差异,如工业类REITs 受益于物流空间需求,基础设施类REITs 受益于5G 建设等数字经济的发展;住宅、零售类REITs 的同店NOI 则在近十年间呈下行趋势。2020年,现金流稳定性受影响更大的零售等类别的REITs 价格下降幅度最大、恢复也更为缓慢,而基础设施、工业等类别的表现则亦相对更好。底层资产类别的成长性、现金流稳定性等为不同宏观环境下影响REITs 价格的重要因素。

      底层资产价值:流动性及投资者差异等导致REITs 价格相对底层资产变动更快。REITs 的价格应反映底层资产价值,因而对底层资产基本面造成影响的因素亦将影响REITs 价格。由于流动性、投资者专业性等差异,REITs 的价格变动常快于底层资产:2008 年金融危机和2020 年新冠疫情期间,美国权益型REITs 的价格指数在下跌和上涨时均领先于新建住房销售价格的变动。我国两类REITs 的投资要点差异也因此不同,经营权类REITs 底层资产价值将随剩余经营期限缩短而下降,收益或主要源于分派;产权类则更需关注由NOI 提升预期、资产增值预期等带动的价格收益。需注意我国REITs 市场完善程度、市场情绪、资金环境等或影响REITs 价格对底层资产价值的反映。

      数据要点:

      截至6 月11 日,本周42 个主要城市新房成交面积环比下降9%,2021 年累计成交面积同比上升52%。

      截至6 月11 日,本周13 个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期24.0 个月,平均环比上升16%。

      截至6 月11 日,本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降1%,2021 年累计交易面积同比上升34%。

      投资建议:

      部分城市逐步细化供地规则,如成都将限制“红档”及失信房企参与竞拍、南昌将严格限制关联公司参与土拍等,房企的金融和资源优势将进一步显现。浙江获政策支持建设共同富裕示范区,发达区域的经济增长态势有望继续向好,在上述区域布局较多的房企亦有望持续受益。维持行业“强于大市”评级。