房地产行业2021年中期投资策略报告：管理红利下重视Α 物管迎来黄金发展期

　　集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增。从首批土地集中供应的效果来看，整体土地溢价率有所抬升，12 家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct；各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争依旧激烈。各地竞拍规则中，多数要求“竞自持、竞配建”，这将更加考验房企的成本管控和运营管理能力。

    　　在管理红利时代，运营管理能力为突围关键。我们认为高地价、限房价等因素仍会压制企业利润率，短期内行业整体的盈利能力将继续走低。在行业目前的环境下，投融资能力高、空间资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，或先于行业迎来利润率拐点，实现逆境突围。

    　　物业管理行业迎来“黄金时代”，多因素共振加速发展。头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长，大多数公司在2020 年年报中都提出高业绩指引，行业加速发展的大幕已经拉开。行业政策迎来多重利好，物业费动态定价、社区消费、科技赋能等得到国家大力支持，进一步打开行业空间。市场空间足够广阔，预计2030年基础物业的市场规模达2.5 万亿，增量规模近1 万亿。

    　　基础物管为物业公司的基本盘，增值业务打开业绩增长空间。

    　　基础物管业务仍是公司收入的主要来源，我们认为关联地产公司的高销售及丰厚土储将增加业绩确定性，并且外拓能力成为公司的核心竞争力。目前增值业务发展如火如荼，有取代基础物业服务成为未来利润核心来源的趋势。

    　　投资建议：政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。我们认为在行业目前的环境下，投融资能力高、资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，先于行业迎来利润率拐点；物业管理行业全面迎来黄金时代，万亿级市场空间助飞跃，多重政策利好进一步打开行业空间。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；优质物业公司：招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务。

    　　风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。