房地产销售周报：房企业绩增速放缓 楼市调控持续加码

　　行业追踪（2021.5.31-2021.6.6）

    　　一手房：环比下降9.44%，同比上升11.45%，累计同比上升55.2%本周跟踪36 大城市一手房合计成交4.17 万套，环比下降9.44%，同比上升11.45%，累计同比上升55.2%，较前一周减少3.4 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别5.14%、-17.45%、-0.6%；同比增速分别为26.73%、14.28%、-2.9%；累计同比增速分别为80.49%、52.84%、43.3%，较上周分别增加-2.5、-3.21、-4.23 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-47.55%、96.93%、-31.25%、9.24%；累计同比分别为82.43%、69.05%、118.91%、53.54%，较上周分别变动4.39、-0.38、-9.5、-4.86 个百分点。

    　　二手房：环比下降12.83%，同比下降22.8%，累计同比上升41.65%本周跟踪的11 个城市二手房成交合计1.18 万套，环比下降12.83%，同比下降22.8%，累计同比上升41.65%，较上周减少1.75 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.12%、-13.81%、-14.52%；同比增速分别为-28.44%、-19.83%、-8.65%；累计同比增速分别为40.18%、40.45%、62.34%，较上周分别变动了1.92、-4.8、-3.54 个百分点。

    　　库存：去化周期19.6 周，环比下降31.04%

    　　截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计43.03 万套，去化周期19.6 周，环比下降31.04%，其中一线、二线城市环比增速分别-62.34%、-3.86%。

    　　投资建议：

    　　本周跟踪36 大城市一手房合计成交4.17 万套，环比下降9.44%，同比上升11.45%，累计同比上升55.2%，较前一周减少3.4 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计1.18 万套，环比下降12.83%，同比下降22.8%，累计同比上升41.65%，较上周减少1.75 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计43.03 万套，去化周期19.6 周，环比下降31.04%，其中一线、二线城市环比增速分别-62.34%、-3.86%。

    　　上市房企业绩同比增速放缓，各区域市场分化加剧。5 月31 日，克而瑞地产研究中心发布了部分上市企业销售数据。5 月全国房地产市场整体平稳，上市房企单月销售金额11192.8 亿元，环比增长8%；同比来看，5 月份销售业绩增长17.8%，较4 月业绩增长（32%）降低14.2 个百分点。29个重点监测城市商品住宅成交面积环比微降，降幅3%。未来各区域市场分化将明显加剧，其中，长三角区域市场受供应不济及部分城市政策加码的影响，成交或走缓；粤港澳大湾区市场热度不减；中西部地区市场强、弱格局分化明显。

    　　货币政策方面，M2 同比增速反弹至8.3%。截至5 月末，广义货币(M2)余额227.55 万亿元，同比增长8.3%，增速比上月末高0.2 个百分点，比上年同期低2.8 个百分点；狭义货币(M1)余额61.68万亿元，同比增长6.1%，增速分别比上月末和上年同期低0.1 个和0.7 个百分点；流通中货币(M0)余额8.42 万亿元，同比增长5.6%。当月净回笼现金1626 亿元。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

    　　热门城市限购加码。6 月7 日，陕西省西安市住房和城乡建设局发布通告称，为进一步规范西安市房地产市场秩序，维护购房人合法权益，严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为。西安市要求，开发企业在取得商品房预售许可前，向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用属违法违规行为，会损害购房人利益。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

    　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：

    　　万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

    　　风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹