房地产行业周报:土地收入划转税务征收 但分配机制不变

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:沈猛 日期:2021-06-07

  2021年5月房企整 体销售情况良好,15家房企累计销售超千亿。2021年1-5月,Top5/Top10/Top20 房企5 月单月销售金额同比增长15%/19%/18%,1-5月累计销售金额同比增长27%/33%/41%。Top20 中1-5 月累计销售金额增速位于前三位的为建发房产、绿城中国、龙光集团,分别增长198%、141%和103%。

      苏州首批集中供地溢价率仅为7.3%,近期集中土拍城市热度得到有效控制。

      2021 年5 月31 日,苏州开展“两集中”首场土拍,合计揽金434 亿元,实行“一次报价”制度,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人, 28 宗涉宅地块平均溢价率有效控制在7.25%,至此17 个城市完成首批集中土拍,其中重庆/深圳/厦门的溢价率最高,分别为43%/31%/29%;近期随着限价措施等政策的推行,土地市场热度逐渐平稳,苏州/北京/长沙/长春/青岛,土地溢价率为7%/7%/7%/3%/2%。

      土地收入划转税务征收,中央拿走地方的征收权,并未拿走所有权和分配权,中央将更清晰掌握土地出让金的收支明细。2022 年1 月起,土地出让金由原来的地方自然资源局收,逐步划归由税务局征收,但土地出让金是非税收入的性质没有变。整个土地出让依然是自然资源部门负责签订合同并确认金额和分期缴纳的具体方式,由税务部门征收和催款。中央只是拿走了征收权,并未拿走地方的所有权和分配权,地方政府国有土地使用权出让收入改由税务征管,只是征管工作职能调整,不改变资金分配格局,后续土地出让资金的利用将由过去的“财政-自然资源部门”协调变为“财政-税务-自然资源部门”协调,今后中央通过征收权的调整,可以清晰的掌握了土地出让金的收支明细。中央财政不会直接参与地方土地出让金的分配,但会对地方使用土地出让金的用途、标准等,做出要求。

      财政收入得到统一监控,土地出让金征收力度加强。国有土地使用权出让收入是非税收入中最大的一项收入,土地出让金对地方财政收入的意义重大。强二线城市的发展处于扩展期,土地财政的依赖度很高。土地收入等划转税务征收后,对政府而言,采用造新城模式提高负债、进行土地整理和卖地等模式需要调整,要更大程度要思考存量资产盘活,注重税收和产业。对企业而言,税务系统掌握了大量的企业财务数据,土地出让金延期支付、甚至拖延支付土地出让金的企业会面临较大难题。

      投资建议:我们认为当前应当关注5 条投资主线:1)均衡型房企:万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团;2)商住型房企:新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团;3)文旅企业:华侨城、复星旅文、宋城演艺;4)物管企业:碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务;5)医美服务企业:奥园美谷、苏宁环球。

      风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。