新城控股(601155)：拿地积极进取 商场加速扩张

　　5 月销售 242 亿、同比+8%，前 5 月销售 946 亿、同比+32%。5 月公司实现签约金额242.2 亿元，环比增长 16.6%、同比增长 8.1%；实现签约面积 218.7 万平方米，环比增长 25.3%、同比增长 7.2%；销售均价 11,076 元/平，环比下降 6.9%、同比增长 0.8%。

    　　1-5 月公司累计实现签约金额 946.4 亿元，同比增长 32.4%，较 1-4 月降低 11.1pct；累计实现签约面积 903.8 万平方米，同比增长 38.2%，较 1-4 月下降 14pct；累计销售均价10,471 元/平方米，同比下降 4.1%，较 1-4 月提升 1.5pct。21 年全年可售货值 4,200 亿元，按照去化率 62%（20 年实际去化率 70%）保守估算对应今年销售额为 2,600 亿元、同比+4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

    　　5 月拿地积极、拿地/销售面积比 193%，新增 7 个商场、加速扩张。5 月公司新增建面421.2 万平方米，环比增长 276.9%、同比增长 96.4%；对应总地价 225.6 亿元，环比增长 487.5%、同比增长 145.6%；平均楼面价 5,357 元/平米，环比增长 55.9%、同比增长25%，5 月公司拿地/销售金额比 93%；拿地/销售面积比 193%；拿地/销售均价比 48.4%。

    　　1-5 月，公司新增建面 991.0 万平方米，同比增长 20.4%；对应总地价 430.7 亿元，同比增长 44.8%；拿地均价 4,346 元/平米，同比增长 20.2%。1-5 月，公司拿地/销售金额比45.5%；拿地/销售面积比 109.7%；拿地/销售均价比 41.5%。此外，5 月公司商场拓展显著加速，本月新增 7 座商场，分别位于淄博、宜宾、娄底、天津、漳州、仙桃和烟台，叠加 1-4 月获取 8 座商场（重资产 5 座、轻资产 3 座），目前前 5 月合计获取 15 座商场（重12 座、轻 3 座）。

    　　投资建议：拿地积极进取，商场加速扩张，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司 21-23年每股盈利预测分别为 8.40/9.39/10.76 元，对应 21PE 仅 5.6X，20A 股息率 4.4%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态，维持目标价 66.0 元，对应 21PE 为 7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。