公用事业行业研究:基础设施REITS询价结果出炉 哪些项目最受青睐?

类别:行业 机构:万和证券股份有限公司 研究员:朱志强 日期:2021-05-29

  投资要点

      首批REITs 已完成市场化询价,预计发行规模314 亿。截至5 月27 日,首批9 家项目的询价结果顺利出炉,发行份额为64 亿份,预计总募集金额为314 亿元,较询价前预计募集规模超出11 亿元。其中规模最大的为广州广河项目,发行规模达到91 亿元,即使规模最小的首钢绿能项目,发行规模也达到了13 亿元。

      首批基础设施公募REITs 的发行受到机构追捧,平均认购达到8.5 倍。根据9 只基金所披露的发售公告,本次公募REITs 受到了机构投资者热烈追捧,其中最为火爆的招商蛇口产业园REITs 的网下认购倍数达到了15.3 倍,超额认购倍数最低的东吴苏州工业园项目也得到了4.5 倍,一线核心城市的产权类资产最受投资者追捧。

      回拨机制前公众投资者预计可认购额度约为21 亿,张江REIT 等部分产品不具备网上回拨的空间。按照当前网下询价结果,在不考虑回拨机制的情况下,首批基础设施公募REITs 累积可向公众投资者发售的金额大约在21 亿元,其中张江REIT、蛇口产业园、盐港REIT 无法进行网下配售部分向网上回拨,因为当前公众投资者网上发售比例已经达到了整个REITs 基金扣除向战投配售部分后的30%。

      盐港REIT 等4 个产品机构报价接近询价区间上限。机构投资者对首批基础设施公募REITs 热情很高,大多数产品的报价中位数均位于询价区间的上50%分位,其中盐港REIT、首钢绿能两个产品报价中位数逼近询价区间上限,意味着大多数机构为获取入场资格采取了顶格申报,蛇口产园、广州广河两个项目的报价中位数位于询价区间的99%分位。相比较而言,浙江杭徽、首创水务等项目,机构报价相对保守,多位于询价区间的中间位置。

      网下询价后,大多数产品的估值提升,现金分配率略有下降。在预测现金流保持不变的情况下,除蛇口产园REITs 外,其余8 个项目对应的分派率有所下行。按照最新的项目估值测算,现金分配率最高的浙江杭徽项目,达到11.71%;分配率最低的为盐港REIT 为4.15%。

      不可简单套用现金流分配率来评衡量不同类型资产的投资价值。产权类REITs 项目和经营权类REITs 项目现金流分派率差异显著,主要源于资产属性的差异。一般而言产权类资产(如产业园区、仓储物流等)存在较大可能长期持续经营,随着期限的延续,底层资产的租金收入有可能缓慢增长,从而提升项目的收益水平。同时考虑到在核心区域的产权类基础设施资产,相关资产的市场价值具备升值的可能性。高速公司等特许经营权类项目,在收费期限届满后,相关资产需要无偿归还给政府,随着剩余经营年限的不断缩短,资产的价值在客观上是逐渐减少的。

      相对而言,产权类项目更受到网下投资者青睐。首批基础设施公募REITs 的底层资产均较为优质,都受到了网下投资者的超额认购。综合认购倍数、机构的报价区间、产品的最终发行定价等维度进行分析,相比较而言产权类项目更受机构投资者青睐。

      风险提示:基础设施资产运营不及预期,流动性不足等。