房地产行业:2021中国产业新城运营商评价研究报告

类别:行业 机构:中国指数研究院有限公司 研究员:—— 日期:2021-05-25

  专题报告 产城运营的城市机遇及发展趋势

      产业新城建设离不开行业发展,而行业发展又依托营商环境的优化,良好的营商环境推动产业新城的建设。近年来,如何优化营商环境成为国家关注的焦点。2021 年,自“十四五”规划出台以来,国家高度重视营商环境,大力优化放管服,持续优化市场环境,为产业发展提供培育和发展的空间,同时也为未来五年我国产业发展指明了方向。在此基础上,我们结合营商环境研究成果,深挖营商环境影响产业发展的关键因素,梳理出产城运营未来的城市机遇及发展趋势。

      (一)城市机遇:营商环境促进产业新城发展

      营商环境一词源于世界银行“doing business”项目研究报告,旨在为企业提供各国家、区域对营商环境执行情况的综合得分,供企业内外部投资进行参考。近年来,营商环境愈发受到各国的高度关注,各国政府积极响应探索优化营商环境,带动本国经济增长。营造国际一流的营商环境不仅有利于稳定市场预期、激发市场主体活力,而且有利于吸引外资、提升我国经济国际竞争力。在首届中国国际进口博览会开幕式上强调要“营造国际一流营商环境”,并提出要加快出台外商投资法规,尊重国际营商惯例,保护外资企业合法权益。在关键环节和重要领域加快改革步伐,以国家治理体系和国家治理能力现代化为高水平开放、高质量发展提供制度保障。

      政府重视营商环境改善。近年来,营商环境愈发受到各国的高度关注,各国政府积极响应探索优化营商环境,带动本国经济增长。营造国际一流的营商环境不仅有利于稳定市场预期、激发市场主体活力,而且有利于吸引外资、提升我国经济国际竞争力。一方面,首届中国国际进口博览会开幕式上提出,要“营造国际一流营商环境”,并提出要加快出台外商投资法规,尊重国际营商惯例,保护外资企业合法权益。以国务院为首,各地纷纷响应总书记号召出台一系列营商环境政策,国务院颁布了《优化营商环境条例》,《条例》明确,国家鼓励、支持、引导非公有制经济发展,扩大对外开放,积极促进外商投资,平等对待内外资企业等市场主体;北京市出台“9+N”政策在多个在跨境贸易、开办企业等多个方面简化流程,最大程度的为企业松绑;上海市形成了《上海市全面深化国际一流营商环境建设实施方案》,该方案对标国际营商环境评价体系,提供一揽子制度供给,突出“1+2+X”的设计,以优化营商环境促进投资稳步增长,以稳增长的硬任务实现高质量发展的硬任务。另一方面,营商环境建设的热度逐渐提升到国家战略层面,十四五期间提出,要围绕当前营商环境存在的突出问题,以新时代高质量发展为目标指引,强化在重点领域的进一步突破,实现营商环境的进一步改善;强化“长板”,补足“短板”,优化营商环境服务,解决企业发展中存在的“痛点““难点”。同时,“十四五”规划出台后,各地对营商环境政策均做出相应的调整,“十四五”期间,上海市以经济社会经济发展为主要目标,完善多元生态环保投资机制,鼓励绿色基金、绿色信贷、绿色债券、绿色保险等金融政策创新,推动社会健康发展;江苏省加快完善社会主义市场经济体制,落实公平竞争机制,强化反垄断和防止资本无序扩张,统筹正面和负面清单管理,完善社会信用体系。第三,中央广播电视总台编撰《2019 中国城市营商环境报告》,其中北京、上海、深圳、广州、重庆、南京、杭州、成都、天津、宁波、青岛、武汉、厦门、西安、济南、合肥、郑州、南昌、沈阳、长沙位列榜单排名前20。

      城市营商环境是多种因素综合影响的结果,尤以经济、交通、人口因素影响较为突出。随着营商环境的关注度持续提升,我国学者对营商环境评价指标体系进行了系统的研究,经济、人口、交通是评价营商环境的重要指标。首先,在城市投资和发展中,经济吸引力和经济发展质量尤为重要,经济作为衡量营商环境的标准之一占据重要地位;其次,交通是城市之间沟通的纽带,能够促进各种生产要素流动,是地区经济发展的重要因素,对企业生产经营来说至关重要,交通运输在我国营商环境评价体系中的基础设施环境一项中占据半壁江山;此外,一个城市的营商环境好坏离不开人口的导入,人作为城市的建设者,更是城市的主体,人口也成为衡量营商环境的重要指标。

      根据调研以及公布的资料,我们对TOP10 运营商2020 年新拓项目所在城市进行梳理,TOP10 运营商新拓项目分布在12 个城市,这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看,长三角、珠三角和成渝城市群布局相对较多。其中,上海、广州、杭州、南京、成都、宁波、郑州等7 座城市,位于《2019 中国城市营商环境报告》城市排名前20,由此可见,运营商在进行城市布局时,营商环境为其重要参考指标。鉴于上述分析,我们将从人口、经济、交通三个维度对运营商布局的12 个城市进行剖析,探索未来产业新城的城市布局趋势。

      良好的营商环境以人作为载体,人口多的城市社会生产力更足,地区发展硬环境更好,从人口流动来看,流入人口多的城市营商环境向好,东部城市群和中西部核心城市营商环境优于其他地区。从2011-2019 年全国地级以上城市年均常住人口增量分布来看,人口主要向一二线聚焦,区域分布呈现“3+6”的格局,粤港澳&海西、长三角、京津冀&山东以及中西部六大核心城市是人口的主要聚集区域。九年年均人口增量前十城市为,深圳、天津、广州、重庆、北京、郑州、杭州、成都、武汉和长沙。近年来,多地出台“人才政策”,落户门槛不断降低。2021 年4 月,国家发改委印发《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,强调落实城区常住人口300 万以下城市全面取消落户限制政策。《通知》还强调增强中心城市对周边地区辐射带动能力,培育发展现代化都市圈,增强城市群人口经济承载能力。目前,苏州、海口、东莞以及佛山等60 多座大城市城区人口不足300 万,未来随着中心城市的扩容,经济发达、产业集中、交通便捷的东部城市群及中西部核心城市将更具发展韧性。

      经济高质量发展促进营商环境优化,从2020 年运营商新拓项目所在城市来看,12 个城市经济增速较高,营商环境优势显著。从城市经济体量来看,大部分省会城市GDP 相对较高,且为区域中心城市,城市带动能力强;对于其他城市来说,这些城市GDP 亦相对较高,且其所属的都市圈中心城市整体创新实力突出,城市创新动能较大。以宁波、东莞无锡、合肥这类城市为例,地处长三角经济圈,相较区域中心城市GDP 总量相对较低,但经济增长速度较高,未来城市发展潜力巨大。

      城市交通网络是区域之间“沟通”媒介,更是打通内外营商环境的桥梁。一方面,高铁的建成能够引导沿线城市产业、人口等合理布局,促进区域间交流合作和资源优化配置。另一方面,城市轨道交通已将成熟内部区域高效的连接在一起,能够有效缓解城市交通拥堵、污染等问题,并引导城市空间外延,提升城市开发投资潜力。2021 年,“十四五”规划纲要明确提出加快建设交通强国,《规划》提出城市群和都市圈轨道交通要新增城际铁路和市域(郊)铁路运营里程3000 公里,基本建成京津冀、长三角、粤港澳大湾区轨道交通,同时要依托辐射带动较强的中心,提高1 小时通勤圈协同发展水平,培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。2020 年产业新城运营商新拓项目中,除惠州、嘉兴外,其他城市均建成轨道交通,其中上海城市轨道交通超700 公里,位居第一,广州、成都、南京线网形成一定规模。

      从未来城市布局趋势来看,人口、经济、交通是影响城市营商环境的重要指标,运营商更关注在营商环境方面具有比较优势的中心城市和城市群。2021 年,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》

      正式发布,强调深入实施区域协调发展战略,推进西部大开发形成新格局、推动东北振兴取得新突破、开创中部地区崛起新局面以及鼓励东北地区加快推进现代化,京津冀、长三角、粤港澳以及重点城市群将为产业新城带来新的发展机遇。

      (二)发展趋势:多元合作、融资创新、聚焦产业集群1.多元合作:合作主体多元化,助力产业新城发展升级对于产业新城运营商来说,区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平,企业在合作主体上更趋多元化,如产业新城运营商之间合作、房企与产业新城运营商合作以及产业新城运营商与实体企业合作等多种多样的合作模式不断涌现,进而提升自身竞争力。

      其一,产业新城运营商与政府合作,发挥各自优势,实现互补式、共赢式发展。产业新城运营商在建设、招商、运营等方面逐渐形成了差异化的竞争优势,通过合作将实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展,弥补合作双方各自短板,形成“1+1>2”的发展合力。如星河控股与吴中区签订200 亿元全面战略合作协议。未来,双方将对产城融合、城市更新、代建合建等方面开展更加深入和紧密的合作。其二,产业新城运营商与房地产企业合作,量身定制产业发展空间。运营商经过多年的发展,积累了深厚的运营管理经验以及丰富的企业资源,而房企在住宅开发经验丰富,且资金相对比较充裕,双方通过加强合作,有助于充分发挥双方优势,打造出产城融合发展的新模式。如临港集团与龙湖集团签署战略合作协议,双方将充分发挥各自专业和资源优势,在园区开发运营、综合体项目建设、科创产业培育等方面,进行更高层次、更大范围、更深领域的全方位战略合作。其三,产业新城运营商与实体企业合作,强化龙头引领作用,持续增强产业发展能力。运营商与产业龙头企业合作,可以发挥龙头企业招商拉动作用,实现产业链上下游企业聚集发展。同时,可以打造符合特定行业和企业发展特色的园区环境和服务体系,提升产业地产运营质量。如招商局集团与阿里巴巴、蚂蚁集团在杭州签署战略合作协议,三方将依托各自在产业、金融和互联网方面的既有布局,共享优势资源,不断推动在产业互联网、金融服务、综合物流、新兴产业及其他业务领域的深度合作,共同推进产业数字化升级、服务实体经济。

      2.融资创新:园区上市、基础设施公募REITs 破冰,创新融资模式对于产业新城来说,由于项目开发需要沉淀大量的资金,而其融资渠道相对受限,导致其难以有更大的发展。2020 年,随着支持国家级开发区建设主体上市、基础设施公募REITs 等一系列利好政策的释放,产业新城迎来新的发展机遇。

      一方面,产业新城运营商上市加速,行业分化加剧。2020 年7 月,国务院正式发布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》,共计21 条,对全国高新区意义重大,尤其是文件提出支持符合条件的国家高新区开发建设主体上市融资,这将开启高新区IPO 的闸门。在去年园区类公司A 股上市获得突破的情况下,2020 年以来新增三家园区类公司申请上市,2020 年4 月,成都武侯高新技术产业发展股份有限公司提交了上市申请,上市募集资金将用于业务拓展;2020 年9 月,上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司创业板IPO 上市“过关”,募资锁定园区智慧精装;2021 年5 月,中南高科赴港上市,打造服务中国制造业平台。另一方面,基础设施公募REITs 稳步推进,丰富融资渠道。

      2020 年4 月,中国证监会、发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,提出鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。多地相继出台细则推进REITs 发行落实工作:9 月,北京市发展和改革委员会等六部门联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)产业发展的若干措施》,主要围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面提出12 条政策措施,以集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化的基础设施REITs 运营管理龙头企业;江苏印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作推进方案》,重点提出精心筛选优质项目、主动对接中介机构、加大沟通协调、研究落实税收优惠政策等,力争在试点阶段有项目入围首批并成功发行。2021 年4 月,上交所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)电子申报系统正式开始接收项目申报材料,其中,招商蛇口“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目,作为首批基础设施公募REITs 的项目之一接受申报,成为全国首单正式申报的产业园区类基础设施公募REITs项目。随着上市通道打开及REITs 工具的逐步完善,具有成熟运营项目的运营商将拥有更多的融资、变现渠道,在市场竞争中将赢得先机。

      3.产业集群:深化集群发展,提升产业新城运营实力产业新城作为区域经济与产业发展的主要平台与载体,具有良好的示范引领和辐射带动作用。近年来,国家和地方政府持续发布产业发展利好政策,为产业新城的发展营造了良好的营商环境,产业新城形成了比较成熟的运营模式。

      部分产业新城运营商持续升级产品运营模式,打造全产业链集群发展的产业新城模式,进一步发挥产业集群优势,全面提升产业新城运营实力。如中新集团“全产业链”综合开发模式,在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”

      的实践中,不断梳理总结园区开发运营经验,在全国同行业中率先建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系,形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力。张江高科“新三商”模式,即科技地产商(全产品线)、产业投资商(全创新链)和创新服务商(全生命周期)。张江高科以科技地产为产业集聚的空间载体,通过创新服务加强张江高科与园区内企业的连接,最终以产业投资的形式参与到企业各个阶段的发展,促进整个园区的产业发展,分享全产业链发展结果。

      四、结语

      目前,产业新城运营商更加注重产业的转型升级,以传统制造业为主的园区,持续向智能制造方向转化,运营商也在逐年的不断探索,不断深入。运营商打造自身的智库平台,紧跟国家发展战略,深入研究产业新城发展规律。运营商搭建大数据平台,不断创新招商模式,形成动态企业数据库,提升产业招商引资效能。运营商完善强化产业增值服务体系,产业培育更加注重产业闭环的打造,借助孵化器和产业基金两大抓手,为企业发展提供更多后备支持。此外,在城市建设方面,运营商更加注重基础设施的建设和生态环境的保护,通过建设员工宿舍、员工食堂,为员工提供一系列的生活配套服务,同时,利用现有技术对园区废物进行综合治理再利用,运用大数据对园区进行监控,助力智慧园区的发展。

      在此次调研过程中,我们能够直观地感受到产业新城运营商在城市发展和园区发展上所作的努力,产业新城由原先的高速发展向高质量发展转变。产业投资更加重视以全生命周期的园区生态服务为重要落点,从而实现更高能级的招商,让企业能够伴随着园区成长。因此,产业投资基金的成立对产业投资来说,无疑是给政府打了一剂强心针,在很大程度上减少了政府对后期开发建设的疑虑。综合性的提供更优质的产业发展环境,为产业新城发展带来新机遇。

      未来,随着产业新城领域分化加剧,运营商运营管理能力的不断提升,盈利模式的不断创新,行业也将呈现出新的发展面貌。在此,我们将持续跟踪行业变化,不断深化研究,希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。