房地产行业1-4月统计局房地产数据点评:销售动能略有减弱 投资走强主因拿地恢复

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/黄啸天/尹欢科 日期:2021-05-18

国家统计局公布2021 年1-4 月房地产市场运行情况。1-4 月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为50305 万平方米、40240亿元、53905 万平方米,同比增速分别为+48.1%、+21.6%、+12.8%,前值分别为+63.8%、+25.6%、+28.2%。

    剔除低基数影响,4 月销售仍处高位但动能略有减弱。由于受到疫情的影响,我们用2019-2021 年销售的复合增速来观察销售动能变化。4 月单月销售面积的CAGR 为8.0%,较3 月的8.9%仅回落了0.9 个百分点,4 月单月销售金额增速为12.2%,较3 月的16.2%回落了4 个百分点。总得来看,销售动能仍处在高位,仅仅略有减弱。考虑到房企为应对三道红线及集中供地带来的资金压力,仍会将现金回流放在首位,叠加较低的基数,我们预计市场短期内仍将延续两位数的高增长。

    到位资金边际向好,开发商资金面越来越依赖于销售回款。行业到位资金4 月单月的复合增速达9.1%,较3 月提升了0.9 个百分点。其中与销售相关的定金及预收款、个人按揭贷款增速较快,而与融资相关的国内贷款和自筹资金增速较低,说明在开发商融资边际趋紧的背景下,强劲的销售回款依然是当前行业资金面维持增长的主要原因。我们判断,未来开发商的资金面变化将更加倚重销售回款。

    投资走强主要因拿地恢复。尽管从统计局单月数据看,投资增速略有下降,但这主要还是因为基数影响。我们同样用2019-2021 年投资的复合增速来观察投资动能变化,可以得出不一样的结论:房地产投资在进一步走强。根据我们测算,4月单月投资复合增速达10.3%,较3 月提升了2.6 个百分点。

    随着部分城市集中供地的释放,土地成交价款4 月单月的复合增速达-0.2%,较3 月提升了21.8 个百分点。我们预计随着第一轮集中供地的释放,将对投资增速有强支撑。展望下半年,伴随基数的抬升,全年的投资增速将有所收窄。

    维持2021 年三大核心指标预测。我们预测2021 年销售面积增速、新开工面积增速及开发投资增速分别为0%、0%、+5%。

    投资建议:我们继续推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企,以及商业运营能力突出的房企。开发商推荐包括A 股:万科A、保利地产、金地集团、金科股份;港股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展、融创中国。物业管理公司推荐包括A 股:招商积余、新大正;港股:碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活。