房地产1-4月月报:后端发力投资强势 销售表现依然靓丽

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹一凡 日期:2021-05-18

  本期投资提示:

      投资保持强势,拿地开工偏弱、施工竣工趋强。从1-4 月累计来看,投资同比+21.6%、新开工同比+12.8%、土地购置面积同比+4.8%、施工同比+10.5%、竣工同比+17.9%。

      为了剔除疫情造成的低基数影响,对比19 年同期数据来看,投资同比+17.6%、新开工同比-7.9%、土地购置面积同比-7.9%、施工同比+13.3%、竣工同比+0.8%,显示投资保持强势,并也符合我们“投资前端偏弱、投资后端偏强”的结构性判断。展望2021 年,行业低库存背景将赋予加库存需求,三条红线、银行贷款新政和集中供地新政将综合导致拿地及开工偏弱、但又将促房企去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加,将综合推动土地投资逐步放缓,施工投资逐步正向拉动,维持21 年投资同比+7.1%的判断,其中预计21 年新开工同比-1.0%、施工同比+5.1%、竣工同比+11.9%。

      4 月销售靓丽、继续超预期,市场需求韧性十足。从1-4 月累计来看,销售面积同比+48.1%,销售金额同比+68.2%,销售均价同比+13.6%。为了剔除疫情造成的低基数影响,对比19 年同期数据来看,销售面积同比+19.5%,销售金额同比+37.0%,销售均价同比+14.6%,显示1-4 月销售靓丽,并且单月销售面积同比已实现连续11 个月正增长,继续超市场预期。展望2021 年,我们认为GDP 修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降、集中供地导致的看涨预期等多方面正负因素,预计21年全国销售仍将保持一定韧性,并维持预测21 年销售面积同比0%、销售金额同比+3.0%。

      资金来源仍处较好状态,源于销售回款强劲带动。从1-4 月累计来看,资金来源同比+35.2%,较1-3 月-6.2pct,连续9 个月正增长。为了剔除疫情造成的低基数影响,对比19 年同期数据来看,资金来源同比+21.1%,其中,国内贷款同比+1.0%、利用外资同比-49.8%、自筹资金同比+9.4%、定金及预收款同比+41.2%、个人按揭贷款同比+33.7%,显示房企资金来源总体仍处于相对较好状态,主要源于销售表现强劲带动以及三条红线推动房企更重视销售回款。展望2021 年,考虑到住宅需求韧性强确保销售稳定,三条红线下房企促回款,贷款集中度压抑贷款等多方面因素,预计21 年房地产资金来源仍将处于相对较好状态,并预计后续资金将进一步向优质企业集中。

      投资建议:后端发力投资强势,销售表现依然靓丽,维持“看好”评级。我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段,“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展,加速行业进入以效益为导向的集中度提升2.0 时代,也将利于好学生获得更大更持续的成长空间,同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化,好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 21PE 仅为4.8X,我们维持房地产板块“看好”评级,尤其看好具有商业运营能力的企业,推荐:A 股:万科A、新城控股、金科股份、金地集团、保利地产;H 股:龙湖集团、旭辉控股、融创中国、华润置地、中海外发展,建议关注:新城发展、宝龙地产。此外,我们维持物管板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、中海物业,建议关注:华润万象、新大正、新城悦服务等。

      风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。