地产政策洞察之一：首批集中供地开幕 土拍市场有何特征

　　试点城市宅地供应同比增5.6%，首批供应超三成。2020 年试点22 城平均土地溢价率为13.1%，住宅用地成交总价2.7 万亿，占全国300 城成交的51%。各城市3 次供地时间主要集中在4 月、7 月和10 月前后，已公布计划的21 城2021 年合计住宅供应面积1.65 亿平，较2020 年宅地实际成交增长5.6%；其中18 城首批供应面积达4369 万平，占全年计划的32%。全国20 强房企2018-2020 年22 城合计拿地建面4.2 亿平，占其全国拿地的33.7%，占22 城土地成交的25.8%，万科拿地绝对规模居首。

    　　首批土拍城市及区域热度分化、央国企及龙头占优。截止5 月11 日，长春等7 城首批供地完成，合计成交额达4599 亿。各地土拍呈现以下特征：

    　　1）除重庆外，“限地价+竞配建”为多地标配，稳地价意图明显，多地保证金约20%。2）城市及区域热度分化，京杭锡热度较高，广州市区热度高于外围，长春土拍相对平淡。3）央国企、龙头及区域深耕房企拿地积极，土地资源向头部集中。广州、沈阳、重庆（主城区）、无锡拿地前五房企占全部成交比例超过50%，北京等高总价城市合作拿地比例更高。4）热点地块隐含毛利率仍低，测算代表性项目平均毛利率约16%。

    　　多因素致首批土拍热度较高，二、三批次或有所降温：由于集中供地政策，22 城2021Q1 整体供地宗数较2019 年下降15.8%，50 强房企3 月全国拿地建面较2019 年降35%，短期房企存在补货动力；前4 月销售端较高增速亦为房企拿地提供资金支持；同时首批拿地若周转较快年内或能入市，为全年贡献销售业绩，以上因素导致首批多数城市土拍仍呈现较高热度。往后看，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温，首先随着融资端收紧逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端；其次第二、三批次地块大概率无法实现年内销售；同时考虑首批供地部分城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。

    　　投资建议：尽管各地方政府通过限地价、摇号等方式稳地价，但在房企年初补货等因素作用下，首批多个城市土拍仍维持较高热度，测算代表性项目盈利能力仍处较低水平，短期或仍将对板块估值形成一定压制。值得注意的是，央企、国企及龙头房企资金及多项目研判优势逐步凸显，成为各地土拍市场的最大赢家，有望推动未来行业集中度提升。随着融资端收紧政策显现，加上各地土拍政策持续完善，预计后续试点城市、推地批次土拍热度将有所降温，带来项目盈利端逐步企稳。板块投资来看，目前开发龙头估值处于历史低位，股息率亦具有吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。

    　　风险提示：1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。