地产杂谈系列之二:顺丰房托上市在即 REITS架构与资产如何?

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑南宏 日期:2021-05-12

投资要点

    顺丰房托由顺丰控股设立,为香港首个物流地产REITs。顺丰房托由顺丰控股组织设立,投资标的以物流地产为主,此次拟全球发售65%基金份额,总市值预计37-41 亿港元,募集资金主要用于收购顺丰控股旗下三个物流地产项目;顺丰房托亦拥有顺丰控股旗下资产优先购买权,且分红比例高,拟分派年度可供分派收入100%,具备一定吸引力。

    顺丰房托与内地RETIs 存在一定差异。从组织架构看,顺丰房托为信托形式、通过子公司持有顺丰控股拟注入的三个物流地产项目,内地公募REITs 采取“公募基金+ABS”,通过ABS 持有项目资产;从资产与负债限制看,香港REITs 对投资范围、负债限制较内地宽松,内地要求基础设施REITs 资产负债率不超过28.57%,香港则规定REITs 借款总额只要不超过资产总值50%,意味着顺丰房托后续投融资空间更大。

    底层资产优质,香港物业为核心。顺丰房托投资组合初步包括香港、佛山及芜湖三处现代物流地产,均配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心,且位于香港及内地主要物流枢纽,毗邻机场、海港、铁路等,2021Q1 末总可租面积31 万平米,平均出租率约95%,评估价值61.0亿港元;其中香港物业作为核心资产,可出租面积16 万平米,评估价值52.9 亿港元,在香港高端物流地产供给有限背景下价值稀缺性突出。

    从租户情况看,依托顺丰控股,顺丰房托租户优质且稳定,顺丰控股关联租户约占同期总租金收入80%。从租期结构看,71%的租户于2025年到期(收入口径),整体加权平均租赁期仅4 年左右,结构较为健康。

    营收增长平稳,毛利率保持高位。顺丰房托2018-2020 年营收从2.56亿港元升至2.79 亿港元(其中租金与管理收入约8:2),CAGR 为4.4%,毛利率连续三年超过75%,但疫情影响下投资物业公允价值变动大幅下滑,叠加财务费用增加,归母净利润从2.98 亿港元降至2688 万港元。

    投资建议:目前国内公募基础设施REITs 试点工作正快速推进中,沪深交易所已接受基础设施公募REITs 产品申报,首批优质项目发行可期,未来基础设施领域亦有望加速发展,对仓储物流、产业园区等领域形成利好,建议关注招商蛇口等拥有优质园区类资产的企业、万科等拥有优质仓储物流类资产的企业,以及后续推出的公募基础设施REITs 项目。

    风险提示:1)顺丰房托若后续未能与顺丰关联租户续约或及时找到替代承租人,租金收入面临下滑风险;2)若后续疫情持续时间超预期,或对顺丰房托业务与收入带来负面影响;3)顺丰房托旗下物业资产使用存在不合规现象,或将面临政府监管处罚风险;4)内地公募基础设施REITs 项目发行速度、质量不及预期。