保利地产(600048)：销售量价稳增 延续低溢价率拓储

　　公司近况

    　　保利地产发布2021 年4 月份销售及获取房地产项目的公告。

    　　评论

    　　4 月销售延续量价齐增态势。4 月公司实现合同销售金额512 亿元，同比增长36%，较19 年4 月增长37%，环比增长4%，绝对金额及同比增速均高于历史同期；实现合同销售面积331 万平方米，同比增长36%，较19 年4 月增长30%，环比增长10%；对应销售均价15473 元/平方米，同比增长0.4%，环比下降6%。1~4 月公司累计实现合同销售面积1049 万平方米，同比增长43%；实现合同销售金额1755 亿元，同比增长62%；对应销售均价16726 元/平方米，同比增长13%。

    　　“两集中”供地下严守拿地纪律，溢价率维持低位。4 月公司于石家庄、金华等城市新增15 个项目，拿地面积252 万平方米，同比增长153%，环比增长21%；拿地成本116 亿元，同比增长21%，环比下降9%，对应拿地强度23%（3 月26%）；对应楼面均价4599元/平方米，同比下降52%，环比下降25%，主要因4 月新增地块均位于二三线城市，楼面单价较低。

    　　公司4 月首次于宜宾市拿地，该地块位于三江新区滨江大道北侧，楼面价3018 元/平方米，权益占比51%。

    　　公司4 月未参拍广州首轮供地，新获项目平均土地溢价率13%，低于行业平均水平；面对土拍“两集中”政策，公司仍维持严格立项标准和较审慎取地态度。

    　　1~4 月公司累计拿地面积1062 万平方米，同比增长90%；拿地成本568 亿元，同比增长28%；对应楼面均价5349 元/平方米，同比下降33%；累计拿地强度（按金额，下同）32%，（2020 年47%）；权益比例70%，环比持平，较2020 年（65%）上行5ppt。我们预计在“两集中”政策下未来公司将提升合作拿地比例。

    　　1~4 月公司新增土储一/二/三线城市分别占比16%/45%/40%（2020 年20%/51%/29%）；从区域结构看，长三角/京津冀/成渝城市群分别占比23%/22%/16%。

    　　完成年内第二期中票发行，融资成本平稳。继3 月2021 年第一期中票发行后，公司于4 月20 日完成该笔中票第二期发行，募资25亿元，期限3 年，票面利率3.55%，低于第一期发行成本（3.63%）。

    　　估值建议

    　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.2/4.7 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价18.66 元不变，目标价对应7.0/6.4 倍2021/2022 年目标市盈率和36%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。