4月房地产行业月报(第34期)：集中供地已至 中小房企短时获利 但长期生存难度依然偏高

　　投资要点：

    政策速览：房价地价联动意在稳定市场，不断完善房地产财税制度4 月出台的政策主要包括市场监管、公积金管理及财税制度三个方面。市场监管以房住不炒为主基调，在土地供应、金融监管、保障刚需三个方面加强监管，优化土地供应，建立房地价格联动机制以稳定市场，提高对信贷使用的审查，避免信贷违规资金进入市场增加杠杆风险。另外，摇号限购优先保障刚需，打击投资性需求。公积金管理主要分为住房公积金贷款额度调整以及加强对公积金缴存与贷款的审核，根据贷款对象调整放款额度，促进住房公积金制度发挥其互助性作用。财税制度方面主要是对契税缴纳的监管，开发企业不得将代收契税作为商品房销售或交付的前置条件，不仅保护消费者资金安全，而且规范开发企业违规代收资金行为。

    住宅市场：住宅成交同比升、环比降，结构性分化持续从我们监测的40 城数据来看，4 月商品住宅销售面积为2610.3 万平米，同比增长57.3%，环比下降3.4%。

    　　整体来看，普通二线城市市场表现较优，一线、核心二线和三四线城市市场表现较弱。我们认为，在流动性逐渐收缩的情况下，预计高能级城市中对流动性较为敏感的改善性购房需求将减少，住宅成交将逐渐恢复理性。海外疫情反复，也使得东部沿海等外贸依赖型城市收入大幅增长，购买力增强，外贸方面的红利将促进部分城市住宅需求增长。另外，2020 年部分城市出于稳控房价和土地财政的目的，住宅用地供应增加，也导致了住宅供应的增量，这将促进有购买力支撑的城市成交增长，但是部分低能级城市需警惕库存问题。

    土地市场：一线供应、成交大幅上升，部分城市成交5 月得以体现2021 年4 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积19681.5 万平米，同比下降20%，环比增长41%。宅地成交总建筑面积为10526.2 万平米，同比下降47%，环比下降15%。其中，一线城市成交均集中在广州，且多位于非核心区域，导致楼面价下滑，最终使得溢价率有所上升。核心二线土地成交量同环比下降明显，或受杭州、天津、南京等部分核心二线城市计划于5 月集中出让土地有关，挂牌与成交之间存在滞后，成交量可能在5 月得以体现。三四线城市土地供给减少在一定程度上使其土地成交量下行，但强三线城市的集中成交使楼面价及溢价率上升。

    企业表现：前4 月销售增速近70%，融资维持稳定，投资预期较高投资方面，与2019 年相比，房企的投资力度微降，一方面三道红线控制了房企的可动用资金规模，另一方面是核心城市中已进行首批集中出让的城市数量较少，供应规模有所下降，致使房企投资力度下降。随着集中出让的有序展开，房企投资力度有望回升。

    　　销售方面，TOP200 房企1-4 月累计销售金额同比增加68.1%，同比仍然维持较高增速，整体景气度仍然较高。融资方面，房企信用债融资规模达851.7 亿元，净融资额为234.6亿元，这也是自2020 年8 月份以来净融资额首次转正。境外融资规模为21.9 亿美元，环比上升7.3%。资本市场方面，E50 地产领先指数下跌5.3%，地产股表现相对不佳。