房地产开发行业周报:中央政治局强调“房住不炒”并点名学区房 房市政策或迎来全面调控+政策收紧;广州重庆首次集中供地溢价率为12%和43%

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:黄诗涛/杨倩雯 日期:2021-05-11

  行情回顾:涨幅位列中前段,落后大盘0.23 个百分点。截至4 月30 日,中信房地产指数累计变动幅度为-0.79%,落后大盘0.23 个百分点,在29 个中信行业板块排名中位列中前段。本周上涨个股共38 只,较上周增加8 只。(若无特别注明,本报告中本周为2021/04/24-2021/04/30)

      新房成交情况:一二线城市新房市场上升,三线城市新房市场保持稳定,本周52城新房成交面积环比上升4.8%至792.91 万平方米。本周52 个城市新房成交面积为792.91 万平方米,环比上升4.8%,同比增长22.9%,去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为117.41、413.17、262.32万平方米,环比值分别变化5.9%、7.6%、0.2%。

      二手房成交:一二线城市环比上行,三线城市环比下降,12 城二手房成交面积环比上涨15.1%至2489 万方。继上周二手房市场小幅下降,本周二手房交易市场迎来上升趋势,一二线城市二手房成交面积环比分别上涨14.4%和15.1%至886 万方和1446 万方,三线城市环比小幅下降2.6%至137 万方。12 城总共成交21853 套,11城总成交面积为2489 万方,环比分别上涨12.4%和14.0%,同比上涨39.2%和47.8%。

      去化情况:一线城市去化加快带动全国去化速度,15 城平均去化周期为40.0 周,环比下降17.5%。本周我们跟踪的15 个城市平均去化周期为40.0 周,同比降低43.3%,环比下降17.5%。一线城市去化周期为45.6 周,环比下降4.5%;样本二线城市去化周期为55.7 周,环比上升2.6%。样本三线城市去化周期为41.6 周,环比上升1.4%。分城市去化数据见附件(自上周开始,由于长春市自2020/8/21 不在公布商品房销售数据,我们不再跟踪长春市去化数据,同时开始更新宁波市去化数据)。

      政策追踪:中央政治局会议强调“房住不炒”并点名学区房,房市或迎来“全局调控+精准调控”;广州和重庆完成首次集中供地,平均溢价率分别为12%和43%;多地调控收紧。中央政策方面,财政部等三部门提出系统化全域推进海绵城市建设,首批竞争选拔确定20 个示范城市;住建部、发改委等六部门联合发文加强轻资产住房租赁企业监管,规范住房租赁企业收取租金的方式;中共中央政治局召开会议,提及“房住不炒”但忽略“因城施策”,房市可能迎来全局调控,首次点名“学区房”,未来学区房政策可能进一步调控。地方政策方面,广州、重庆完成首次集中供地,广州远郊地区土地供应加大,本次平均溢价率为12%,重庆本次集中供地多为核心城区,平均溢价率为43%;苏州公布首批集中供地计划,共计32 宗地块;浙江省公布宏观经济运行状况,房地产开发投资和商品房销售分别同增19.5%和93.1%;多地发布政策加强房价调控。

      融资情况:发行规模共计189.70 亿元,净融资额为112.74 亿元。本周(4.26-5.2)共发行房企信用债17 只,环比减少5 只;发行规模共计189.70 亿元,环比减少8.70亿元,总偿还量76.96 亿元,环比降低96.41 亿元,净融资额为112.74 亿元,环比增加87.71 亿元。

      投资建议:1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:

      华润置地、龙湖集团、新城控股;2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家;3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司:华润万象生活;4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。

      风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行。