房地产周观点:小长假成交回落 两集中下土地市场竞争激烈

类别:行业 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2021-05-11

  周度观点:

      首轮集中供地竞争激烈:5 月10 日,北京土地市场推出了12 宗地块,包括海淀区2 宗、朝阳区10 宗,总起始价479.33 亿元,成交总价516.

      19 亿。其中,7 宗地块因触及地块全部上限,转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。

      本轮集中供地背景下,土地市场热度较高,从已经完成第一轮集中供地的城市情况来看,由于房地产市场销售较好,同时开发商补库存意愿较高的情况下,核心城市土地市场竞争激烈,地价同比有所提升。

      深圳房贷利率上调:建行深圳分首套房贷款利率执行LPR+45BP(5.10%),二套房贷执行LPR+95BP(5.60%),相比之前分别上调15BP 和35BP。为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持,此次安居型商品房贷款利率维持不变,即执行LPR+30BP(4.95%)。

      当前环境下,经济持续复苏,流动性边际收紧下,房贷利率受到一定影响,热点城市平均房贷利率上调。但从调控意图来看当前政策环境仍旧支持刚需住房,对于中低收入人权购买保障房的按揭利率仍旧维持不变。

      首轮集中供地下,土地市场价格虽然有所提升,叠加利率边际上行,土地成本及房企融资成本在短期内对于房企利润率有一定冲击,但头部房企规模优势和成本优势持续强化下,核心城市拿地市占率上升明显。我们维持看好龙头房企在两集中背景下市占率持续扩张的判断。持续推荐A股头部房企万科A、新城控股、保利地产、中南建设;低估值叠加文旅业务持续复苏的华侨城A;以及H 股低估值修复机会,如融创中国。

      行业跟踪

      销售回顾(5.1-5.7):重点监测33 城累计成交面积348.9 万㎡,环比上周下降45%;2021 年累计成交9030.1 万㎡,累计同比增长88.5%。其中,一线城市成交51.6 万㎡,环比上周下降53.6%,2021 年累计成交1552.

      3 万㎡,累计同比增长112.2%;二线城市成交158.7 万㎡,环比上周下降48.6%,2021 年累计成交4032.2 万㎡,累计同比增长81.6%;三线城市成交138.6 万㎡,环比下降35.3%,2021 年累计成交3445.5 万㎡,累计同比增长87.4%。

      土地供应(4.26-5.2):百城土地宅地供应规划建筑面积2831 万㎡,2021年累计供应规划建面19997 万㎡,累计同比下降8.2%,供求比1.31。

      在土地挂牌价格方面,百城供应土地挂牌楼面均价5298 元/㎡,近四周平均挂牌均价6075 元/㎡,环比下降30.5%,同比增长11.7%。

      土地成交(4.26-5.2):百城土地住宅用地成交规划建筑面积2304 万方,2021 年累计成交15224 万㎡,累计同比下降15.4%。

      土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为8260 元/㎡,环比上升3.7%,同比上升38.7%,整体溢价率为21.1%,2021 年平均楼面价6239 元/㎡,同比增长11%,溢价率18.7%,较去年同期溢价率增长3.9 个百分点。

      风险提示事件:融资环境超预期收紧;调控政策超预期收紧。