内地房地产行业周度观察：人口趋势下的住房需求变化

专题研究：当前我国人口趋势如何？住房需求在人口趋势中将如何变化？

    出生人口下滑等因素致我国人口增速放缓、老齡化程度加深，世界部分主要国家已步入或即将步入深度老龄社会。近四十年来，我国出生率的下降幅度明显大于死亡率的提升幅度，为当前我国老龄化加深的重要原因；近年出生人口的快速下降是当前人口增速快速放缓的主因（2017-2019年，我国出生率分别下滑0.52/1.490.46个千分点，死亡率分别提升0.02/0.020.01个千分点）。出生率的下滑也导致美国、英国、日本、韩国等主要国家已步入深度老龄化社会（65岁以上人口占比超14%），联合国预测我国将于2022年进入深度老龄化。从国际和我国部分人口总量倒退省份的经验来看，人口和经济变化等因素共同影响了住房需求总量，结构性需求仍然突出。1）住房需求总量：日本1995年进入深度老龄化社会，人口增速放镜、经济泡沫破裂等因素使日本购房需求承压，住宅用地价格持续下降。韩国2000年/2018年步入老龄化深度老龄化社会，较大的流动性放宽幅度对冲了韩国人口增邊放缓对住房需求的部分影响，房屋价格近20年持续上涨。出生单较低等原因使辽宁常住人口近年出现倒退，辽宁与全国商品房均价的差距也在2010年后有所扩大。2）结构性需求：更发达的产业能够吸引劳动力，带动1995年后东京都人口增速快于日本全国，对东京都宅地价格增速在近十余年快于全国提供了一定支撑。生活成本高企等因素使首尔的人口在近十年持续小幅下降，但极高的人口密度和发达的经济水平等共同推动首尔近年的房价增速快于全国。辽宁省会沈阳的人口持续提升，在一定程度上提振了购房需求，近十年沈阳商品住宅均价涨幅快于全省。人口結构变化有望带来住房需求增量，人口流动将加剧区域分化。随着老龄人口占比提升、居民家庭结构变化，住房需求亦将生变，有望带来改善性需求增量。另一方面，长三角、大湾区等更为发达城市群的核心城市、重点卫里城市和部分单核省会仍能在整体人口增长放境时吸引其他地区的人口，住房需求仍将具备支撑，区域分化科将加剧，在上述区城布局更多的房企或将持续受益。

    数据要点：

    截至4月30日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升10%，2021年累计成交面积同比上升83%。

    截至4月30日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期13.2个月，平均环比上升2%。

    截至4月30日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升9%，2021年累计交易面积同比上升62%.

    投资建议：

    当前部分热点城市楼市热度持续，4月百强房企销售较2020年同期及2019年同期均同比增途30%，行业基本面持续向好。国内劳动节假期由游火爆，将对文旅项目的运营及销售带来有力支持，相关房金的现金回款和业绩表现亦有望随之迎来一定改善。维持行业“强于大市”评级。