万科A(000002)：拿地力度回升 投资下沉至三四线

4 月销售497.7 亿元，1-4 月同比增长23%。根据公司4 月经营公告，万科4 月实现签约销售金额497.7 亿元，同比增长3.8%（同比19 年4 月下降17.3%），销售面积308.6 万方，同比增长1.6%（同比19 年4 月下降16.6%）。累计来看，一季度累计销售金额2292.4 亿元，同比增长23.4%（同比19 年同期上升9.4%），销售面积1412.9 万方，同比增长18.9%，累计销售均价16225 元/平，同比增长3.8%。

    万科4 月拿地力度超历年同期水平。万科4 月获取20 个项目，拿地金额231.3 亿元（权益比例80%），拿地建面436.9 万方。拿地力度方面，4 月金额及面积口径的拿地力度分别为46%、142%。累计来看，1-4 月公司累计获取56 个项目，累计拿地金额667 亿元（权益比例79%，较20 年提升10 个百分点），累计拿地面积1031 万方，累积的金额及面积口径的拿地力度分别为29%、73%。

    两集中地块占比14%，拿地下沉至三四线。在万科4 月公告的231.3亿元拿地金额中，两集中地块包括沈阳和长春的4 宗（公主岭非两集中），金额占比14%。此外，公司在无锡、重庆、杭州的两集中各获取一宗宅地，不在本次统计范围内。从拿地方向来看，4 月拿地以长三角三四线为主（绍兴、温州、金华、嘉兴），上海区域占比49%，西北区域单月占比提升至18%。

    预计21-22 年EPS 分别为3.87 元/股、4.18 元/股。在热点城市竞拍激烈的情况下，公司适当调整拿地策略，保持较好的拿地纪律。预计21-22 年归母净利润分别为450、486 亿元，同比分别增长8%、8%，对应21 年6.9xPE、22 年6.4xPE。维持A 股合理价值40.42 元/股的观点不变，H 股对应48.72 港元/股，维持A\H 股“买入”评级。

    风险提示。行业基本面景气程度下降，公司地产结算进度不及预期。