房地产行业2020年年报综述:滞后2年的全面降速

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2021-05-10

  摘要:

      2020年房企继续 缩表,而且业绩首次出现下滑,盈利回落至2015年水平。1)重点房企资产扩张继续收缩5%,主要源于权益扩张的大幅收缩,以及负债扩张的持续收缩; 2)重点房企的三费率平均为7.2%,相较2019 年下降0.9pct, 处于近10 年的低位水平。其中占比最高的管理费用率改善最好,因为多数房企从扩张期进入到深耕期;3)经历过2017 年火爆抢地,房企从2018 年便开始大规模计提存货减值准备,2020 年的存货跌价损失创新高;4)重点房企毛利率从2019 年开始下滑,2020 年较2019 年大幅下滑4.6 个pct 至26.4%。重点房企净利率也继续下滑,净利润率扣除投资收益和公允价值变动后下降1.6pct 至8.6%,归母净利率下滑1.7 个pct 至7.9%,回落到2015 年的盈利水平。2)随着高价地的结转,存货减值的拖累,重点房企归母净利润同比减少8%,首次出现业绩下滑。

      房企降杠杆拿地不再激进,加快周转享受管理红利。一方面,受融资三道红线的影响,房企继续降杠杆,重点房企有息负债增速从2019年的9.7%持续下滑至2020 年的7.6%。由于融资红利和土地红利的消失,在降杠杆过程中,房企土储扩张速度放缓,拿地不再激进;另一方面,重点房企从拿地-销售-竣工交付的速度在加快,从2019 年平均3.37 年加快到2020 年3.26 年。房企为了加快回笼资金,以及加快结转增厚净资产以达三道红线目标等,房企都将加快周转速度,而优秀的房企将享受管理红利。

      房企持续降土储,地货比提升。1)在杠杆管控压力下,2020 年重点房企土储仅微增3.7%至24.7 亿平;2)从土储去化周期看,2020 年继续下降0.21 年至4.47 年,随着土储逐渐结转,未来仍有下降空间;3)重点房企地货比逐年上升至40%,一方面带来无息杠杆压力,另一方面也让毛利率承压。

      竣工稳定增长,销售目标再降速。1)重点房企2020 年竣工略低于计划,2021 年计划竣工仍保持较高增速,重点房企2020 年新开工面积下滑8.4%,2021 年计划开工止跌小幅增长;2)从2020 年公布销售目标房企看,总销售额略超年初目标,2021 年房企目标销售增速延续下降趋势,降至11%;3)2020 年有息负债成本与2019 年基本持平,TOP11-20 有一定下行。港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等。

      风险提示:融资调控超预期,导致缩表速度过快。