房地产行业21年4月百强房企销售数据解读:复合增速显示4月百强房企销售景气度延续 去年复工节奏差异是头部房企同比更优的主因

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅/申忆扬/赵心茹 日期:2021-05-08

  摘要:表观数据来看,4月单月百强房企销售额同比增速仍维持高位,但较3月有所回落,主因去年疫情影响下,4月大面积复工后销售回暖,基数较3月跳升明显;两年复合增速来看,销售额增速基本与3月持平,维持强势,同时4月销售额环比亦较历史同期略强;判断在流动性难负向收紧的状态下,销售景气度或仍将维持1-2个季度,结构上大型房企销售相对更优;百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符,百强数据略弱于36城,结构上4月一二线城市销量相对较强;认为板块最强催化剂或在自己,判断市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发,但最终成就板块机会的,是内部的alpha分化,只有靠自己(管理红利)来终结自己(囤地模式)。

      4月单月百强房企销售额全口径同比增速回落,但仍然维持高位。4月top1-100房企单月销售额同比增速较3月降低26 PCT至 +34%(权益销售额增速降低17 PCT至 +60%),主因20年在疫情影响下,3月销售较差导致可比基数低,4月大面积复工后销售回暖,基数变化导致表观上今年4月销售增速有所回落,但仍维持高位。

      由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小,我们采用两年年均复合增速和环比数据观察销售景气度,复合增速表现仍然强势,环比表现“中性偏强”,百强房企景气度仍在延续。21年4月百强销售额较19年同期增长33%,年复合增速为15%,基本与3月持平;环比角度,21年4月百强销售额较3月-2%,17/18/19/20年分别为-18%/-1%/-2%/+16%(20年由于疫情对数据扰动较大,此处不作为参考),21年4月销售表现在近几年中为“中性偏强”。从两年复合增速和环比角度观察,今年4月销售景气度仍然较为理想,判断当前销售较为坚挺,在流动性难收紧的健康状态下,景气度或仍将继续持续1-2个季度。

      结构上看,TOP10房企增速稳健,其它各规模房企增速均有所回落。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100房企4月单月销售额增速分别变化+1/-50/-65/-37 PCT至+26%/+38%/+27%/+56%。主因去年TOP10房企复工节奏始于3月,销售回暖早于其它房企,基数变化的节奏差异导致今年4月TOP10房企的销售增速表现强于其它房企。 (1)2021年4月单月销售额增速较高位:旭辉、合景泰富、绿城(≥90%);金地、华润、融创(≥60%); (2)2021年1-4月累计销售额增速较高位:旭辉、金地、绿城(≥100%);滨江、融信、华润、雅居乐、融创(≥75%); (3)2021年1-4月累计销售额增速高于20年增速:27家重点跟踪房企累计增速有26家高于20年,20年增速高于19年的共7家; (4)2021年4月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善:我们跟踪的27家重点房企中共有6家较上月出现改善,分别为华润、合景泰富、万科、融创、招蛇、恒大。

      百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符,百强数据略弱于36城,结构上4月一二线城市销量相对较强。4月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回落至+36%,而百强房企销量回落至+34%,即36城销售更优。或是由于去年4月百强房企相较全国平均水平房企恢复更快,导致基数相对更高。

      配置建议:板块最强催化剂或在自己,认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发,但最终成就板块机会的,是内部的alpha分化,只有靠自己(管理红利)来终结自己(囤地模式)。驱逐劣币的大时代已开始,甄选房地产真龙头,不论是当下还是未来五年,内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素,行业α将加速呈现;推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】,港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等;边际改善的【金地集团】;精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】;资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时,趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。

      风险提示:疫情影响超预期,政策因城施策收紧超预期,三四线销售回调大幅超预期。