大悦城(000031)：结算及权益提升 推动业绩高增长

　　业绩高增长，销售拿地待发力

    　　4 月29 日公司发布一季报，期内公司实现营收68.9 亿元，同比+26.2%；实现归母净利润2.7 亿元，同比+42.0%；摊薄EPS0.06 元。公司21 年积极进取，销售目标跨越千亿门槛，商业地产也将集中入市。我们预计2021-2023 年EPS 为0.36、0.43 和0.49 元，维持“增持”评级。

    　　结算提速权益提升，业绩高增长

    　　期内开发结算量提升，商业地产板块方面，因去年疫情影响导致低基数以及20 年下半年2 个新项目入市，开发以及商业地产板块收入均实现增长。因结算项目利润率中枢下行，同时持有物业去年同期受疫情影响较大，两方面因素影响下，期内结算项目毛利率同比-13.4pct 至30.3%，较去年全年-1.2pct。因财务结构同比改善，公司财务费用率同比-3.4pct，此外因权益同比提升，少数股东权益占比同比-13.9pct，归母净利增速高于营收增速。公司运营回到正轨，我们预计全年扣非净利有望恢复至19 年水平以上。

    　　全年销售目标千亿，去化拿地或将发力

    　　据克而瑞数据，公司期内全口径销售面积71.4 万方，销售额131.6 亿，同比+94%，位于行业第59 位。拓展方面，公司主要布局一二线城市，或受土地双集中新政下供应节奏延后影响，公司未披露一季度新增项目。截止2020 年末，公司土地储备可售货值约2460 亿元，21 年计划实现销售额1000亿，同比增速达44%，期内全年销售目标完成率13%。我们预计公司将进一步加快去化，为跨越千亿门槛修炼内功。

    　　央企背景与商业地产加持，融资优势显著

    　　截至期末，公司净负债率85.4%，较20 年末-0.9pct，货币资金/短期有息负债194.1%，较20 年末+21.2pct，扣除预收账款的资产负债率为72.0%，较20 年末+0.2pct。基于“三条红线”标准，公司属于橙档。1 月公司发行20 亿购房尾款ABS，利率4.13%。4 月发行15 亿中票，利率3.73%，央企背景以及商业地产加持下，公司融资成本优势凸显。

    　　商业品牌及融资优势加持， 维持“增持”评级我们维持21-23 年EPS 为0.36、0.43 和0.49 元的预计，参考可比公司21年9.4 倍PE 估值（Wind 一致预期），公司作为精耕商业地产的央企，规模效应、品牌和融资优势显著，今年向千亿进发，态度积极。我们维持公司2021 年12 倍PE 估值，目标价4.32 元，维持“增持”评级。

    　　风险提示：行业销售下滑；公司去化速度低预期；商业地产竞争激烈。