大不良研究:房地产债券违约情况分析

类别:债券 机构:华融证券股份有限公司 研究员:易华强 日期:2021-05-08

  房地产债券违约情况

      2015 年以来,房地产债券共计发行4030 只,发行总金额3.79 万亿元,共发生违约46 起,违约总金额604.5 亿元。从违约债券的地区分布来看,违约公司主要分布在北京、安徽、重庆、福建、天津、上海和河北。

      2020 年以来,受房地产融资环境变化、区域房地产市场发展格局变动等多重因素的影响,房地产债券违约数目增多。2020-2021Q1,共发生房地产债券违约27 起,违约总金额488.6 亿元。其中首次违约的公司包括泰禾集团、天津房地产集团、上海三盛宏业投资、重庆协信远创实业和华夏幸福。

      违约原因分析

      从发生房地产债券违约的主体来看,既有全国布局的大型房地产企业,也有区域性中小房地产企业,既有民企,也有国企,2017 年以来,房地产市场调控政策总体呈现收紧趋势,部分区域房地产市场受影响较大,房价下跌,市场低迷,区域布局集中的房企受到的影响较大。房地产融资政策收紧对房地产企业的现金流提出更高要求,促使房地产企业加快项目周转,促进资金回笼,房地产销售低迷加剧了房企资金困难,造成债券违约。发生债券违约的房企,普遍资产负债率较高,债务压力较大,公司治理存在一定问题。

      盈利预测与投资建议

      2021 年以来,房地产债券违约已发生10 起。2021 年5-12 月,房地产债券到期偿还金额合计3212.8 亿元,其中7 月和8 月为偿还高峰,分别为528.13 亿元和517.44 亿元。今年房地产债券发行主体债项评级下调或中债隐含评级下调的公司共有15 家,这些公司发生债券违约的可能性相对较大,建议关注。

      风险提示

      1、房地产调控政策风险;2、房地产市场下滑风险;3、宏观经济风险。