保利地产(600048):销售表现平稳有序 持续加码优质土储

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2021-05-07

  事件:公司近期发布2020 年度报告和2021 年一季报。1)2020 年,公司实现营业收入2430.95 亿元,同比增长3.04%;实现归母净利润289.48 亿元,同比增长3.54%。2)2021 年一季度,公司实现营收250.87 亿元,同比增长5.25%;实现归母净利润25.01 亿元,同比增长5.10%。

      点评:销售表现平稳有序,财务稳健优势明显,持续加码优质土储1)销售表现平稳有序:2020 年,实现签约金额5028.5 亿元,同比增长8.88%;签约面积3409.2 万平,同比增加9.16%,签约均价约14750 元/平;2021 年一季度,实现签约金额1242.8 亿元,低基数下同比增长75%,实现签约面积718.3万平,同比增长46.5%,签约均价约17303 元/平(对比2020 年一季度约14487元/平),签约均价提升明显,销售结构逐步向高能级城市转移。

      2)结算结构变化和严厉调控影响毛利率水平:2020 年公司毛利率为32.59%,同比下降2.38 个pct.;2021 年一季度公司毛利率为35.45%,同比下降4.36个pct.;我们认为公司2020 年度和2021 年一季度结算毛利率均出现下降,一是由于2017-2018 年高价土地项目进入结算周期,二是由于近期严厉的房地产调控政策和限价政策,短期遏制了行业整体盈利水平。

      3)财务稳健优势明显,“三道红线”绿档公司:2020 年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为68.74%,净负债率为56.55%,现金短债比为1.82,均符合“三道红线”要求;2020 年公司综合融资成本为4.77%(对比2019 年为4.95%),对比上年同期下降了18 个bp,信用优势明显。

      4)积极捕捉市场窗口,持续加码优质土储:2020 年,公司新增土储建筑面积3185.7 万平,同比增长19.1%;拿地面积/销售面积比值约93.4%(对比2019年约85.6%);总地价2353.5 亿元,同比增长约51.4%;拿地金额/销售金额比值约46.8%(对比2019 年约33.7%);拿地均价约7388 元/平(对比2019 年约5813 元/平),主要系公司拿地结构持续向高能级城市聚集。

      盈利预测、估值与评级:近期房地产行业调控力度较大,银行实施贷款集中度管理,我们下调2021-2022 年预测归母净利润为303.86 亿(下调8.62%)、334.83亿(下调10.19%),新增2023 年预测归母净利润为378.15 亿;公司销售平稳,信用优势明显,持续加码高能级城市优质土地资源,当前股价对应2021-2023年预测PE 估值为5.5/5.0/4.4 倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。

      风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。