房地产行业-集中供地逐城梳理系列(2):广州 成交热度显著分化 优质地块竞争激烈

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2021-05-07

  投资要点

    事件:4 月27 日,继长春市之后,作为22 城中第二个集中挂牌的城市,广州市2021 年首轮集中供地结束。

    点评:

      首批供应量占全年计划逾6 成,半数地块溢价成交。广州本次供应土地48宗,均为涉宅地块,供应总建筑面积约928.5 万方,约占全年涉宅用地供应计划的61.3%,起拍总价901.9 亿元。其中成交42 宗,流拍6 宗,流拍率为12.5%,成交总建面约799.1 万方,成交总价906.0 亿,成交地块起拍楼面均价/成交楼面均价分别为10154.9/11337.4 元/平方米,总体溢价率11.6%,较2020 年+2.8PCT。成交地块区域分布来看,核心地区荔湾区成交1 宗;增城区成交数量最多,共计14 宗,占比33.3%;白云区成交7 宗,番禺、南沙各成交5 宗,花都成交4 宗,从化、黄浦各成交3 宗。成交地块中,溢价成交21 宗,占比50.0%,其中4 宗地块价格配建均达到限制,进入摇号阶段;溢价率分段来看,8 宗地块溢价率超40%,10 宗地块溢价率位于40%-10%之间,剩余3 宗溢价率低于10%。

    成交热度显著分化,优质地块竞争激烈。分区域来看,高溢价率地块多集中于黄埔、南沙及番禺,其中黄浦区3 宗地块均进入摇号阶段,成交整体溢价率为35.4%;番禺区、南沙区各有1 宗达到限价,其中番禺区地块进入摇号阶段。同区域内部来看,不同地块之间价格分化亦较为显著。以增城区为例,该区域朱村街朱村大道中地块溢价率达42.5%,但区域整体溢价率仅有5.1%,14 宗成交地块中仅5 宗溢价成交。白云区整体溢价率为10.1%,但区内金沙洲地块以21.3 亿元,配建2.3 万方成交,溢价率45.0%,折合楼板价约42122.1 元/平米,为本次供地剔除配建后楼板价最高的地块。

    头部房企专注优质地块,参与度明显提高。本轮供地吸引近60 家房企参与竞拍,招商、融创、金地等头部房企均有拿地;值得注意的是,本次成交地块中有4 块由首次进入广州的房企竞得,其中正荣竞得2 宗,联发、力高各竞得1 宗。从参与地块上来看,房企普遍关注热点优质地块,非热点地块则大多由本地房企拍得,且竞争并不激烈。优质地块如黄浦区HBPQ-A-6 地块,引来32 家房企参与竞拍,保证金达1300 亿元,该地块30 秒即达到限价,进入摇号阶段。本地房企则竞得非热点地块较多,如越秀竞得的7 宗地块中,4 宗为底价成交。

    风险提示:政策调控力度不及预期;宏观经济发展不及预期。