集中供地逐城梳理系列(1):长春 新政后首拍成交平淡 头部房企参与度较低

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2021-05-02

投资要点

    事件:自22 城集中供地政策出台以来,已有多城宣布供地明细及日程表,其中长春已于4 月15 日完成首场土拍。

    点评:

    新政后首拍成交平淡,仅一宗地触发限竞。本次集中供地共推出42 宗地块(剔除11 宗终止挂牌的地块),成交40 宗(涉宅地块38 宗),流拍2 宗,整体流拍率为4.8%。成交地块中,溢价成交6 宗,底价成交34 宗。其中溢价率最高的地块位于宽城区,溢价率为29.4%,成交总价为8.5 亿元,对应成交楼板价3524 元,且该地块为唯一触发“设限价加竞配建租赁”机制的地块,由华润置地(长春)有限公司竞得。

    整体溢价率有所下滑,但起拍楼面均价大幅提升。本次供地成交占地面积/总建面分别为为371.2 万方/629.9 万方,约占2020 年全年的13.4%/17.4%,起拍总价/成交总价为188.3 亿元/194.4 亿元,约占2020 年全年的24.8%/24.4%。本次供地整体溢价率为3.3%,较2020 年全年下滑约1.7 个PCT,值得关注的是,起拍楼面价/成交楼面价为2989.8 元/平及3087.0 元/平,较2020 年全年上升42.4%/40.1%。

    长春市先行试点,但本轮供地成交各项指标不具有代表性,对后续城市行情推演或缺乏足够参考意义。我们认为主要有三个原因:1)长春市所处东三省非地产销售热点区域,吉林省近年人口持续净流出,土地成交相对冷清,整体溢价率持续下滑。自2018 年以来,长春楼市进入低谷,截至2020 年,成交地块整体溢价率下滑至5.0%,较2016 年下滑20PCT,且长春房产市场的供需相对平衡,土地需求量不及北京、杭州等房地产市场相对火爆的城市。2)长春市本轮供地整体质量不高,参与龙头房企数量较少。从整体供地结构上来看,热门区域南关区、二道区分别供应2 宗地块,朝阳区13 宗地块需配合政府进行大型配套建设,热门区域供应占比较低,致使龙头房企参与意愿降低,全国性房企中仅万科、保利、华润和中铁置业竞得部分地块,其余地块均被本地房企竞得。3)长春市作为首个集中挂牌城市,房企资金调配时间相对较短,或间接降低了部分房企在本轮拍地市场的参与度。

    风险提示:政策调控力度不及预期;宏观经济发展不及预期。