保利地产(600048):业绩符合预期 拿地积极聚焦

类别:公司 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立/李垚 日期:2021-04-26

事件:4 月19 日,保利地产发布2020 年年报,报告期内,公司实现营业收入2432.08 亿元,同比+3.04%;归母净利润289.48 亿元,同比+3.54%。

    业绩符合预期,可结转资源充沛

    1)收入业绩保持增长:报告期内,公司实现营业收入2432.08 亿元,同比+3.04%;归母净利润289.48 亿元,同比+3.54%;2)毛利率小幅下降:由于2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平,期内公司综合毛利率32.59%,同比下降2.38 个百分点;3)净利润率略有提升:公司报告期内净利润率16.47%,同比增长0.56 个百分点,得益于合作项目进入结转期,期内实现投资收益61.41 亿,同比+65.91%,同时由于税金支出减少,使得在毛利率略低于去年的同时,净利率实现小幅提升;4)可结转资源充沛:期末公司账面合同负债3656.31 亿,对2020 年营业收入的覆盖率为1.5 倍左右,为后续业绩释放提供坚实支撑。

    销售保持稳健增长,持续深耕核心城市

    1)销售稳健增长,疫情后持续复苏:2020 年公司实现签约金额5028.48 亿,同比增长8.88%,自4 月份起连续8 个月单月销售额创历史新高,市场占有率提升至2.90%。

    2)深耕核心城市效果显著:报告期内,公司一二线城市及38 个核心城市销售贡献分别为74%和75%;3)拿地坚持聚焦一二线区域:报告期内,公司拓展项目146 个,新增容积率面积3186 万方,拓展成本2353 亿,分别同比增长19%和51%,全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4 个百分点。

    融资优势明显,杠杆率为绿档,回款维持高位1)融资成本行业领先:报告期内,公司新增直接债务融资83.1 亿元,平均成本3.60%,截至报告期末,公司有息负债综合成本仅约4.77%,融资端优势明显;2)杠杆率为“三条红线”绿档:报告期末,公司资产负债率78.69%,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82,属“三道红线”中绿档企业标准;3)销售回款率突破90%:2020 年公司累计实现销售回笼4706 亿,回笼率为93.6%,继续维持在90%以上水平。

    投资建议:公司是A 股地产龙头之一,在融资、经营管控、项目资源获取方面优势突出。公司2020 年收入业绩符合预期,项目储备充足、布局合理。我们认为在行业供需两端持续调控背景下,两极分化进一步加剧,头部公司在布局、资金、资源调度等方面的综合优势将进一步凸显,行业集中度或加速提升。预计公司2021-2023 年EPS 为2.

    66、2.94、3.19 元,对应当前股价的PE 分 别为5.35x、4.84x、4.45x,维持“买入”

    评级。

    风险提示:房地产融资政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。