保利地产(600048):业绩稳中有增 拿地聚焦、销售再上新台阶

类别:公司 机构:华安证券股份有限公司 研究员:王洪岩 日期:2021-04-21

  事件:

      公司发布2020 年度报告:实现营业收入2432.08 亿元,同比增长3.06%;实现归母净利润289.48 亿元,同比增长3.54%;基本每股收益2.42 元。

    业绩稳中有增,高价地项目成结转主力致毛利率水平下降报告期内,公司整体毛利率为32.59%,同比下降2.38pct。其中,房地产项目结转毛利率约33.48%,同比减少1.90pct。毛利率下行的主要原因在于2017~2018 年获取的高价地项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。而归母净利润增速略高于营收的原因在于:(1)公司2020 年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响,净利率为16.47%,同比增长0.56pct;(2)随着合作项目陆续进入结转期,公司实现投资收益61.41 亿元,同比大幅增长65.91%;(3)成本管控能力进一步提升,报告期内销售管理费用率(销售金额口径)降至2.23%。截至2020 年末,公司预收账款及合同负债合计3665 亿元,覆盖2020 年房地产项目结算规模约1.62 倍,未来业绩释放可期。

    销售规模再上新台阶,资金回笼率维持较高水平报告期内,公司实现销售金额5028.48 亿元,同比增长8.88%;销售面积3409.19 万方,同比增长9.16%。受疫情影响,公司2020Q1 销售大幅下降;随着疫情影响逐步淡化,4 月起开始修复,且连续8 个月单月销售额创历史新高,全年市占率提升至2.90%。分区域来看,珠三角及长三角销售合计贡献占比达52%,一二线城市及38 个核心城市销售贡献分别为74%和75%。公司在16 个城市排名市场第一、39 个城市排名前三,核心都市圈深耕效果进一步巩固。同期,公司实现销售回笼资金4706 亿元,回笼率达到93.6%,维持在较高水平(去年同期回笼率约93%),现金管理能力不断强化。

    拿地进一步聚焦,把握窗口加大资源获取力度报告期内,公司新增146 个项目,新增计容建面3186 万方(同比+19%,占同期销售面积的93%);土地拓展成本2353 亿元(同比+51%,占同期销售金额的47%);受资源集中的影响,拓展平均楼面价提升至7388元/平。新增土储中38 个核心城市拓展金额占比83%,进一步聚焦城市深耕。公司积极捕捉市场窗口,逆势拿地,新增项目拓展溢价率仅为13%,低于行业平均水平,未来利润水平有保障。截至报告期末,公司在手资源17096 万平方米,其中38 个核心城市占比65%;待开发面积7747 万平方米,可满足公司未来2-3 年需求。

    财务稳健,负债结构不断优化

      截至报告期末,公司总资产规模达1.25 万亿,同比+21.1%;净资产1802亿,同比+15.5%;货币资金1460 亿元,同比+4.7%。对应资产负债率约78.69%,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比约1.82,处于“三道红线”绿档标准。截至2020 年末,公司融资总额2968 亿元,整体平均融资成本4.77%(2019 年为4.95%,降低0.18pct),融资渠道畅通且成本优势进一步凸显。

    多元业务发展提速,内生外拓表现亮眼

      保利物业:于2019 年成功登陆港交所,独立经营能力进一步释放,2020年实现营业收入80.37 亿元,同比增长35%。截至2020 年末,保利物业在管面积3.80 亿平方米;合约管理面积5.67 亿平方米,合约/在管约1.5 倍,管理业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他。随着集团项目逐步进入交付期,叠加保利物业第三方拓展能力的不断增强,管理规模有望持续提升。

      保利商业:2020 年新签约购物中心20 个,截至报告期末已开业大型购物中心26 个,开业面积178 万方。

      保利酒管:积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式,2020年新签约项目10 个,截至报告期末已开业酒店18 个,客房数4517 间。

      不动产金融方面,公司基金累计管理规模逾1400 亿元。

    投资建议

      公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略,土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应,净负债率及融资成本均处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下,2018、2019 年销售、业绩实现稳步增长。2020 年在疫情冲击下,公司拿地张弛有度,新增土储进一步聚焦核心城市,未来规模提升可期。夯实主业的同时,“两翼”业务取得长足发展,保利物业成功上市,为协同发展精进赋能。预计公司2021-2023 年EPS 为2.65、3.07、3.46 元/股,对应当前股价PE 分别为5.3、4.6、4.1 倍,维持“买入”评级。

    风险提示

      销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。