保利地产(600048):央企龙头稳健风采依旧 销售与业绩齐头并进

类别:公司 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/马晓东 日期:2021-04-20

  收入业绩稳健增长,合作成果逐渐显现。公司2020 年实现营业收入2431.0 亿元,同比增长3.0%,归母净利润289.5 亿元,同比增长3.5%。收入与归母净利润增加主要因为结转规模增加。盈利能力方面,公司2020 年毛利率为32.6%,较2019 年下滑2.4 个百分点。毛利率下滑主要因为2017~2018 年获取的高价地块进入结转期,拉低了毛利率。公司归母净利率为11.9%,与2019 年基本持平。在毛利率下滑的情况下,公司归母净利率仍略有提升,主要因为大量合作项目结转,公司的投资收益达到61.4 亿元,同比增加65.9%。

      销售稳中有进,坚持城市深耕,市场地位持续提升。公司2020年实现销售金额5028.5 亿元,同比增长8.9%,销售面积3409.2万平方米,同比增长9.2%,销售均价为14750 元/㎡,同比下降0.3%。销售规模的增长主要由量的增长推动,价格基本保持平稳。

      从销售结构上来看,公司一二线及38 个核心城市销售贡献分别为74%和75%,反映出公司仍然坚持聚焦核心城市。2020 年公司在16 个城市排名第一,39 个城市排名市场前三。

      围绕核心城市拓展资源,资产负债水平健康,融资成本优势保持领先。拿地金额为2353 亿元,同比增长51.3%,2020 年投资强度(拿地金额/销售金额)为36.5%,较2019 年提升3.2 个百分点,反映出公司加大了资源获取力度。2020 年38 个核心城市拓展金额占比达到83%,较2019 年提升4 个百分点。2020 年,公司剔除预收账款资产负债率68.7%,净负债率56.6%,现金短债比1.8,均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司有息负债综合成本4.77%,同比降低0.18 个百分点,保持业内领先地位。

      两翼业务发展亮点纷呈,不动产生态平台打造效果显现。保利物业2020 年在管面积达到3.8 亿平方米,合同面积达到5.7 亿平方米,全年实现营业收入80.4 亿元,同比增长35%。保利商业新签约购物中心20 个,已开业大型购物中心26 个,开业面积178 万平方米。保利酒店管理新签约项目10 个,已开业酒店18 个,客房数4517 间。销售代理业务代理项目超过2200 个。不动产金融方面,公司基金累计管理规模超过1400 亿元。

      维持买入评级,目标价19.46 元(原目标价19.81 元)。我们下调盈利预测,2021~2023EPS 为2.78/3.19/3.54 元(原预测2021~2022年为3.29/3.85 元)。给予公司2021 年PE7X,对应目标19.46 元。

      风险提示:1)房地产销售规模增长不及预期。2)布局城市调控政策力度超预期。