金地集团(600383)年报点评：业绩平稳增长 销售表现积极

投资要点

    事项：

    公司公布2020年年报，实现营业总收入839.8亿元，同比增长32.4%，归母净利润104亿元，同比增长3.2%，实现EPS 2.3元。公司拟每10股派发现金股利7元（含税）。

    平安观点：

    多因素拖累业绩表现，未结充足保障后续增长：公司2020 年总营收同比增长32.4%、归母净利润同比增长3.2%，利润增速低于营收主要因：1）毛利率大幅下滑，同比降7.6 个百分点至32.9%；2）投资收益38.2 亿元，同比减少21.5 亿元。公司经营管理持续优化，销售费用率同比降0.8 个百分点至2.6%、管理费用率同比降1.2 个百分点至5.1%。期末合同负债同比增12.5%至944.9 亿元，为近一年营收1.1 倍，叠加2021 年23.5%的计划竣工增速，后续业绩增长仍有保障。

    销售优于同行，深耕成效显著：2020 年实现销售额2426.8 亿元，同比增长15.2%，增速位于TOP20 房企前列；销售面积1194.8 万平米，同比增长10.7%，销售均价20311 元/平米，同比增长4.1%。城市深耕战略指引下，公司单城市场份额进一步巩固提升，十几个城市市场排名位列前十，其中上海、南京单城销售规模均突破200 亿元。2021 年销售目标2800亿元，同比增长15.4%。期内新开工面积1582 万平米、竣工面积1103万平米，同比下降3%、增长19.2%，均超额完成目标（1280 万平米、1097万平米）。2021 年计划新开工988 万平米，同比下降37.5%。

    拿地强度略降，布局聚焦一二线：公司2020 年新增土储建面1657 万平米、总地价1350 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为138.7%、55.6%，同比降17.8 个、1.4 个百分点。楼面地价8147 元/平米，占同期销售均价40.1%，同比升3.7 个百分点，仍处于近年较低水平。公司坚持合理布局，深耕一线城市及核心二线城市，新增土储面积中一二线占比66%。期末已进入全国70 个城市，总土储6036 万平米。

    融资成本下行，三条红线“绿档”达标：期末公司债务融资加权平均成本4.74%，同比降25BP；净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比分别为62.5%、68.5%、1.21 倍，三条红线“绿档”达标。

    多元业务强化，物管规模靠前：2020 年金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义物业服务广度与深度。期末合约面积突破2.7 亿平米，处主流物企中上水平；期内新增外拓合约面积超6700 万平米，体现优秀市场拓展能力。2020 年物管业务营收同比增33.2%、毛利率9.5%，同比微降0.17 个百分点。

    投资建议：公司毛利率下降速度快于此前预期，下调公司2021-2022 年EPS 预测至2.68 元（原为3.16 元）、3.08 元（原为3.62 元），当前股价对应PE 分别为4.5 倍和3.9 倍。公司销售增速靠前，土储丰富布局合理，预收充足奠定业绩增长基础，当前估值处龙头低位，股息率亦具备吸引力，维持“强烈推荐”评级。

    风险提示：1）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险；2）基于需求提前释放、热点城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在公司以价换量提升需求，带来减值风险；3）若后续行业金融监管力度超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。