蓝光发展(600466)：调结构 优布局 未来华东新增资源占比≥40%

　　核心观点：

    　　蓝光发展 2020 年积极调仓，进一步向华东华中区域扩展，聚焦高能级城市，深化全国化布局。2020 年蓝光发展也展现了稳健的盈利能力，营业收入保持平稳增长。随着新开工项目的竣工交付，预计未来营业收入的增长仍有较强支撑力。此外，2020 年蓝光发展三道红线达标两项，目前为黄档房企，未来将通过多方面策略实现管控负债优化财务，达到监管要求。

    　　一、销售稳健，优化土储做大华东

    　　2020 年，蓝光发展销售金额为 1035.36 亿元，受新冠疫情、宏观调控和行业周期等多重因素影响，销售增速放缓，销售金额同比增长 2%。销售面积 1205.07 万平方米，同比增长 10%。

    　　从区域销售情况来看，华中和华东区域已经成为蓝光发展的战略重地和主要业绩增长点。2020 年，华东和华中区域分别实现销售额 298.43 和 217.91 亿元，合计占总销售额的49.9%，销售面积 226.91 和 304.05 万平方米，合计占总销售面积的 44.1%。华南、华北，成都和滇渝区域共同贡献了剩下的 50.1%的销售金额。从销售增长情况来看，滇渝区域和华东区域销售金额分别增长了 23.29%和 14.36%，成都区域下降 18.67%，其余区域保持一定程度的平稳。

    　　销售业绩的稳健得益于土储的丰厚和土储结构的持续优化。截至 2020 年末，公司总土地储备建筑面积达到 2640 万平方米，总货值约 2800 亿元，新一线、二线及强三线城市占比达到了 70%。

    　　通过调结构、调节奏策略，蓝光发展投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜，2020 年新增房地产项目 60 个，总建筑面积 962 万平方，总货值达 1300 亿元，其中华东和华中区域占比最高，分别占比 38%和 28%，华南，华北，西南（成都+滇渝）区域各自占比 10%，12%和 12%，新增项目 80%位于新一线、二线及强三线城市，蓝光发展投资布局进一步聚焦高能级市场。

    　　2020 年，蓝光发展营业收入 429.57 亿元，同比增长 9.6%；净利润 36.76 亿元，归属于上市公司股东的净利润 33.02 亿元。毛利润率 22.6%，净利润率 8.56%，较 2019 年下降 2.05个百分点，主要受三方面因素影响，一是 2020 年车位销售占比提高，车位销售的利润率较低；二是结转了部分因调控导致的低利润项目；三是新冠疫情影响，蓝光发展部分项目复工和竣工出现延迟，计划竣工 600 万平方米，实际竣工面积 507.32 万平方米，竣工规模不及预期，影响营业收入的确认，进而影响了利润率。

    　　2019-2020 年蓝光发展新开工规模持续增长，2019 年新开工面积 866.93 万平方米，2020年新开工面积 1236.04 万平方米，随着新冠疫情逐渐缓解，过去 1-2 年内新开工的项目竣工交付，预计未来营业收入将有所提升。另外，2020 年末合约负债规模高达 790.2 亿元，这也将支撑企业的营业收入增长。

    　　三、三道红线划入黄档，多策略优化财务结构

    　　2020 年，蓝光发展净负债率为 88.57%，扣除预收款后的资产负债率为 73.03%；期末公司预收款项 862.08 亿元（含税），在手现金 297.43 亿元，现金短债比 1.06。对照“三道红线”相关指标要求，净负债率和现金短债比均达标，剔除预收款后的资产负债率略高于 70%，为黄档企业。

    　　2020 年蓝光发展的货币资金略高于短期有息负债，保障系数偏低，未来公司计划通过多方面策略实现管控负债优化财务结构，一是以长期负债替代短期负债，在不降低融资规模的情况下改善财务结构。二是通过经营性物业变现的动作增加现金流，保障财务安全。