新城控股(601155)：拿地力度回升 商业出租率整体稳定

　　3 月销售表现稳定，均价回升至1w 元以上。新城3 月销售金额205.5亿元，同比增长44.2%，销售面积191.2 万方，同比增长39.9%，销售均价10751 元/平，同比增长3.1%。累计来看，一季度累计实现销售金额496.5 亿元，同比增长60.3%（较19 年同期增长6%），累计销售面积510.6 万方，同比增长78.6%，累计销售均价9724 元/平。

    　　3 月拿地力度回升至46%。新城3 月新增11 个项目，拿地金额95.4亿元，拿地面积153.5 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为46%、80%。累计来看，一季度公司累计获取33 宗地块，累计拿地金额167亿元，拿地面积459 万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为34%、90%。区域方面，一季度环渤海投资金额占比提升至44%。

    　　可比项目租金环比下降，出租率稳定。商业运营方面，21 年一季度商业运营总收入19.2 亿元，经营口径租金收入18.01 亿元，环比下降6%，若考虑19 年以来开业的项目21 年一季度环比下降13%，18 年以前的项目较19 年同期增长6%。21 年过年期间院线及购物活动仍受到疫情的影响，长三角及西部项目降幅较小。21 年一季度整体出租率为98%，出租率整体稳定，二季度租金表现或回归正常增长曲线。

    　　预计21-22 年业绩分别为8.5 元/股、9.3 元/股。3 月公司销售稳定，均价回升，拿地力度在主流房企中处于较高水平，商业运营表现20Q4恢复到了新的高度，21 年初一季度的波动对于全年商业目标的达成影响较小。预计21-22 年公司归母净利润分别为192、210 亿元，扣非归母净利润167、185 亿元，对应21 年5.6xPE、22 年5.1xPE。参考可比公司，以21 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值，我们维持合理价值59.13 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，实控人尚处诉讼阶段。