保利地产(600048)2021年3月经营数据:3月销售量价稳增 继续深耕核心城市

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇/王璞 日期:2021-04-12

  公司近况

      保利地产发布2021 年3 月份销售及获取房地产项目的公告。

      评论

      3 月销售量价均创历史同期新高。3 月公司实现合同销售面积300万平方米,同比增长49%,同比2019 年3 月增长6%,环比增长45%;实现合同销售金额492 亿元,同比增长80%,同比2019 年3 月增长15%,环比增长54%,为历年3 月最高水平;对应销售均价16390 元/平方米,同比增长21%,同比2019 年3 月增长9%,环比增长6%,亦创历年3 月新高。2021 年一季度公司累计实现合同销售面积718 万平方米,同比增长47%;实现合同销售金额1243亿元,同比增长75%;对应销售均价17304 元/平方米,同比增长19%,较2020 年全年(14750 元/平方米)增长17%。

      持续深耕核心城市,单月拿地强度边际下降。3 月公司于北京/兰州/乌鲁木齐/太原/南京/包头/南昌/长春新增8 个项目,以一二线城市为主,拿地面积208 万平方米,同比增长92%,环比下降30%;拿地成本127 亿元,同比增长16%,环比下降21%;对应楼面均价6139 元/平方米,同比下降39%,环比增长12%。3 月公司拿地权益比例55%(2 月58%,均为金额口径,下同),拿地强度26%(2 月51%)。

      公司一季度累计拿地面积811 万平方米,同比增长77%;拿地成本452 亿元,同比增长30%;对应楼面均价5582 元/平方米,同比下降26%,低于2020 年全年;一季度新增土储金额口径权益比例70%,高于2020 年全年水平(65%)。

      公司一季度拿地强度36%,低于2020 年全年(47%);从城市能级看,一线城市占比20%,二线城市占比44%,与2020年基本接近(一二线占比分别为20%和51%);从区域结构看,新增土储24%位于京津冀,20%位于长三角,15%位于成渝。

      百亿中票获准注册,融资端优势延续。公司于3 月12 日发行两笔公司债,发行额分别为10 亿元和9.4 亿元,对应年限3+2 年和5+2年,票面利率3.65%和3.90%。公司3 月23 日发布公告,获准注册100 亿元中期票据,2 年内有效,并于31 日完成2021 年度第一期中票发行,发行总额25 亿元,期限3 年,票面利率3.63%,维持行业内低水平。

      估值建议

      维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.1/4.6 倍2021/2022 年市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价8%至19.39 元(主要因市场风险偏好下行),新目标价对应7.0/6.4 倍2021/2022 年目标市盈率和39%的上行空间。

      风险

      结算进度及利润率不及预期;主要布局城市调控政策转紧。