万科A(000002)2020年报点评:业绩稳增 分红积极 多元业务全面绽放

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:鲁星泽 日期:2021-04-11

  20 年业绩同比+7%,分红率35%,充裕已售未结助力业绩稳定释放20 年公司营业收入4,191.1 亿元,同比+13.9%;归母净利润415.2 亿元,同比+6.8%;每股基本收益3.62 元,同比+4.5%;净资产收益率为18.5%,同比-2.2pct;地产结算收入3,774.2 亿元,同比+13.0%;毛利率和归母净利率为29.2%和9.9%,同比分别-7.0pct 和-0.7pct;三费费率为6.2%,同比-0.8pct;投资收益135.1 亿元,同比+171.1%。公司业绩增速低于营收增速主要源于:1)公司毛利率下降较多;2)存货计提减值19.8 亿元,同比+74.3%,影响归母净利润14.5 亿元。20 年末公司已售未结金额6,981.5 亿元,同比+14.6%,可覆盖20年地产结转金额1.85 倍,助力公司后续业绩稳定释放。此外,公司每股派息1.25 元,分红率35%,同比+4.6pct,对应股息率4.3%。

      20 年销售额同比+12%,拿地/销售面积比72%、拿地保持中性略谨慎态度20 年公司销售金额7,041.5 亿元,同比+11.6%;销售面积4,667.5 万平,同比+13.5%;新开工面积3,960.4 万方,同比-6.6%,完成年初计划136%;竣工面积3,381.7 万平,同比+12.4%,完成年初计划102%。公司20 年拿地继续保持中性略谨慎态度,全年拿地/销售金额比30%、拿地/销售面积比72%;权益拿地金额中87%位于重点城市群;权益拿地均价占比销售均价44.5%、成本略有提升。20 年末公司总未竣工土储建面约1.58 亿方,同比+1.2%,可覆盖当年销售面积3.4 倍。21 年公司预计新开工面积3,148.4 万方,同比-20.5%,但鉴于16-20 年平均新开工完成率132%以及当年拿地转开工,预计实际开工仍较乐观;预计竣工面积3587.5 万平,同比+6.1%,预示21 年结算保持稳定增长。

      财务稳健、报表优化,经营性现金流12 年为正,多元业务全面绽放多元业务方面,截至20 年年末:公司物业万物云在管3,051 个项目,在管面积 5.7 亿方,同比+25.8%,20 年实现营收182.0 亿元,同比+27.4%,其中住宅/商业/城市服务/社区增值/万物成长分别占比55%/29%/5%/5%/5%;商业方面,累计开业面积990 万方,出租率87%,全年实现营收63.2 亿,同比+4.3%,规划及在建面积435 万方,助力营收保持稳增;物流地产方面,万纬物流累计管理可租赁建面1,148 万方,同比+5.7%,其中高标库/冷库分别占比93%、7%,合计实现营收18.7 亿,同比+37%,其中高标库/冷库分别营收占比69%、31%;租赁住宅方面,累计开业长租公寓14.2 万间,同比+29.5%,实现营收25.4 亿,同比+72.3%。20 年末,公司资产负债率81.3%,同比-3.1pct;净负债率仅18.1%,同比-15.8pct,并且在龙头房企中是仅有的连续12 年经营现金流为正的公司。

      投资建议:业绩稳增,分红积极,多元业务全面绽放,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局城市群、深化小股操盘以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去十年销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。面向未来,我们认为万科住宅开发将继续保持龙头优势,同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。但考虑到公司结转进度略有放缓,我们下调21-22 年每股收益预测分别至3.77、4.17 元(原值3.86、4.25 元),并引入23 年收益预测4.63 元,维持目标价 45.0 元,维持“强推”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧