新城控股(601155):租金持续加速 销售快速增长

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2021-04-10

  事件:

      新城控股公布公司2021 年一季度经营数据。21Q1 销售额496 亿元,同比+60%;销售面积511 万平,同比+79%。21Q1 含税租管费19.2 亿元,20Q1 同口径9.69 亿元。

      点评:

      21Q1 租管费19 亿、同比高达+98%,商管成长潜力十足。截至21Q1 末公司已开业商场96 个(含轻资产3 个),出租率98%;另有4 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA903/543 万平,同比分别+54%/53%;自持商场权益比例94.4%,规模及运营能力排名行业前列。21Q1 新开业1 个轻资产商场;实现含税租管费19.2 亿元;租管费17.9 亿元,同比+98.4%、环比-5.7%,环比略有下降原因在于部分三四线商场(如镇江等)Q1 二次疫情影响,导致部分体验业态如健身房、儿童娱乐等阶段性闭店,不同商场酌情给予一定租金减免。41 个可比商场21Q1 租管费9.0 亿元,较20Q1/19Q1 分别同比+50.3%/5.9%,较20Q4/19Q4 分别环比-12.4%/-5.3%。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E 含税租管费分别达到85/110 亿元,同比分别+49%/+29%;并且我们统计18-19 年Q1 租管费占比全年均值20%,预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成,商场业务增长潜力十足。

      3 月销售额206 亿、同比+44%,前3 月销售额同比+60%。3 月公司实现销售额206 亿元,环比+65.1%、同比+44.2%;销售面积191 万平,环比+46.8%、同比+39.9%;销售均价1.07 万元/平,环比+12.4%、同比+3.1%。1-3 月公司销售额496 亿元,同比+60.2%,较1-2 月降低13.7pct,完成全年销售计划2,600 亿的19%;销售面积511 万平,同比+78.6%,较1-2 月下降35.5pct;销售均价9,724 元/平,同比-10.3%,较1-2月提升8.5pct。21 年全年可售货值4,200 亿元,其中已在手3,600 亿元(其中滚存1,000亿元)、预计21 年新拿地贡献600 亿元,按照去化率62%(20 年实际去化率70%)保守估算对应今年销售额为2,600 亿元,预计全年大概率将超额实现销售计划。

      3 月拿地额同比+385%、拿地/销售金额比46%,拿地积极。3 月公司新增建面152.4 万平,环比+651%、同比+205%;对应总地价95.4 亿元,环比+1,326%、同比+385%;拿地均价6,264 元/平,环比+90%、同比+59%。3 月公司拿/销售金额比46.4%;拿地/销售面积比79.7%;拿地/销售均价比58.3%。1-3 月,公司拿地面积458 万平,同比+16.6%;对应总地价167 亿元,同比+197.8%,拿地均价3,639 元/平。1-3 月,公司拿地/销售金额比33.6%;拿地/销售面积比89.7%;拿地/销售均价比37.4%。预计公司今年拿地仍将保持积极,低杠杆下逆势扩张优势显现,助力后续销售获得稳定增长。

      投资建议:租金持续加速,销售快速增长,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元,对应21PE 仅5.7X,20A 股息率4.3%。我们看好公司双轮驱动战略,并考虑到商业快速发展和销售将提速,按照每股NAV 折价5%,上调目标价至66.0 元(原59.5 元),对应21PE 为7.9X,维持“买入”评级。

      风险提示:房地产调控超预期收紧,销售去化率不及预期,疫情超预期影响商场运营。